L’investissement immobilier, une option rentable ?
26 FEV. 2019 | PROPOSE PAR NOTRE PARTENAIRE ING LUXEMBOURG
L’investissement locatif reste une alternative intéressante pour diversifier son épargne et s’assurer des revenus complémentaires. Mais à quoi devez-vous faire attention si vous voulez réussir votre investissement ? La réponse en 5 points-clés.
1. Choisissez une localisation attractive
Le choix de l’emplacement est évidemment primordial. Privilégiez les villes qui investissent les plus dans les infrastructures publiques comme Luxembourg-Ville ou Esch-sur-Alzette, ainsi que les communes proches de bassins d’emploi et dotées d’un réseau de transports en commun performant (Belval, Hesperange, Leudelange, Sandweiler, Strassen...).
Pensez également au nord du pays. Depuis l’ouverture de l’autoroute du Nord en septembre 2015, cette région devient de plus en plus attractive. Or, les prix y sont les plus bas du pays, même s’ils ont tendance à grimper depuis la mise en service de la Nordstrooss, et l’offre locative y est encore peu développée.
2. Investir dans le neuf ou l’ancien ?
Nous avons déjà évoqué les avantages de l’un et de l’autre dans notre précédent article. Le neuf est couvert, modulable, moins énergivore et offre le meilleur confort. L’ancien est moins cher, plus disponible, a plus de charme et dispose en général d’une superficie plus grande. Ce dernier point est important si vous voulez occuper une partie du logement et en destiner une autre à la location. Vous aurez plus de chance de pouvoir le faire dans un bâtiment ancien que nouveau.
3. Soyez attentif aux risques locatifs
Gardez à l’esprit que louer comporte des risques. Votre logement peut connaître une vacance prolongée et d’éventuels problèmes avec votre locataire peuvent survenir : non-paiement du loyer, dégâts locatif éventuels...
Gérer un bien immobilier demande un certain investissement personnel, ainsi que des coûts de gestion et d’entretien non négligeables. De plus, le taux super-réduit de 3% pour vos travaux ne vous sera accordé que sous certaines conditions, notamment le fait qu’il doit s’agir d’un logement ancien (plus de 20 ans au moins).
4. Ne négligez pas les aspects fiscaux
Soyez attentif aux frais fiscaux susceptibles d’alourdir la facture lors de l’achat du bien. Ainsi, vous ne pourrez pas bénéficier du crédit d’impôt sur les droits d’enregistrement et de transcription ("Bëllegen Akt") car votre acquisition ne se fait pas à des fins d’habitation personnelle. Dans ce cas, vous devrez vous acquitter d’un montant équivalent à 7% de la valeur de votre bien. Sauf si, dans un délai de 2 ans (4 ans s’il s’agit d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble en construction) à partir de l’acte notarié d’acquisition, vous occupez effectivement et personnellement le bien pendant une période ininterrompue de 2 ans.
Que vous soyez ou non résident au Luxembourg, vous êtes dans l’obligation de déclarer vos revenus locatifs à l’Administration des Contributions Directes. Vous pouvez toutefois réduire le montant imposable des loyers grâce aux frais d’obtention. Peuvent être notamment déduits l’amortissement de la construction, l’impôt foncier et les redevances communales, les primes d’assurance, les frais de gérance, les frais d’entretien et de réparation et surtout les intérêts d’emprunt dans leur totalité et sans limite. Cette dernière possibilité de déduction est particulièrement avantageuse car si les frais d’obtention dépassent les revenus locatifs, ils viennent en déduction de l’assiette des autres revenus au niveau de la déclaration fiscale.
En d’autres termes, emprunter pour un investissement locatif peut s’avérer très intéressant, même si vous disposez de liquidités suffisantes pour payer la totalité ou une importante partie du bien immobilier.
5. Redonnez vie à votre logement grâce à la gestion locative sociale
Si, dans le futur, vous ne voulez plus vous embarrasser des soucis inhérents au statut de propriétaire, vous pouvez toujours opter pour la gestion locative sociale. L’État luxembourgeois a mis en place ce concept en 2009 pour lutter contre l’exclusion sociale par le logement.
Concrètement, vous signez un contrat de bail avec un des partenaires conventionnés par le ministère du Logement : une fondation, une association sans but lucratif ou une société à impact social ayant comme objet social la promotion du logement (vous pouvez trouver la liste complète sur le site de Guichet.lu ou contacter le ministère du Logement au +352 247 84819). L’organisme conventionné trouve un occupant pour le logement (des ménages ou des individus à revenus modestes ou en situation de précarité) et se charge du suivi de l’occupant, ainsi que des menus travaux d’entretien du bien loué.
Les avantages pour vous sont multiples : non seulement vous posez un acte social, mais vous bénéficiez d’un loyer garanti, même en cas de non-occupation, et d’une exonération d’impôts. Depuis l’année fiscale 2017, 50% des revenus locatifs que vous percevez d’un partenaire conventionné exerçant la gestion locative sociale sont exempts d’impôts. Une mesure qui compense en partie le fait de louer votre bien 30 à 40% moins cher que sur le marché privé.
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