A quoi devez-vous être attentif avant d’acheter en copropriété ?
15 OCTOBRE 2019 | PROPOSE PAR NOTRE PARTENAIRE ING LUXEMBOURG
Le marché de l’immobilier au Luxembourg atteint des sommets ces dernières années. Depuis 2010, les prix des logements augmentent en moyenne de 5% par an. Et cette tendance est encore plus marquée pour les terrains et les maisons individuelles. Face à cette situation, de plus en plus de candidats propriétaires privilégient la piste de l’habitat collectif. Mais si la copropriété offre des avantages comme un prix d’achat plus abordable, des charges fixes partagées et des travaux d’entretien des parties communes pris en charge par un syndic, elle présente aussi des contraintes. C’est pourquoi il est important de bien comprendre les modalités de fonctionnement et les frais y associés avant de se lancer tête baissée dans l’achat d’un bien en copropriété.
La quote-part et le pouvoir de décision
Mais qu’entend-on au juste par copropriété ? D’après l’article 1er de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, celle-ci est définie comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Cette quote-part, mesurée en millièmes, est fixée par le règlement de copropriété et indiquée dans l’état descriptif de division. Elle permet de calculer la participation de chaque copropriétaire dans l’ensemble des charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble. En clair, plus la valeur de votre appartement sera élevée par rapport aux autres en raison de sa superficie et de sa situation, plus grande sera votre quote-part dans les frais communs[1].
Cette répartition en millièmes fixe également selon le même principe le pouvoir de vote de chaque copropriétaire au sein des assemblées générales où sont prises les décisions nécessaires au fonctionnement de la copropriété (vote du budget, approbation des comptes, décision sur les travaux prévisibles à planifier, etc.). Plus vous aurez de millièmes, plus vous aurez un pouvoir décisionnel étendu.
Le règlement de copropriété et les PV d’assemblée générale
Les documents que vous devez impérativement consulter avec soin avant de vous engager sont donc de deux ordres : d’une part, le règlement de copropriété et, d’autre part, les anciens procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires. Le premier va vous permettre de connaître la quote-part des charges inhérentes au lot que vous comptez acheter – et, partant, de votre pouvoir de décision – ainsi que les devoirs à respecter au sein de la communauté. Ceux-ci ne peuvent pas forcément vous convenir. Imaginons que vous vouliez habiter une copropriété dont le règlement interdit la présence d’animaux domestiques alors que vous êtes l’heureux propriétaire de deux magnifiques chiens !
Les anciens procès-verbaux des assemblées générales, que celles-ci soient ordinaires ou extraordinaires, ne sont pas à négliger non plus. Vous y trouverez des informations très utiles comme le prix des différents contrats souscrits auprès des prestataires externes – entretien des espaces verts, nettoyage, syndic, gardiennage, entretien de l’ascenseur, etc. -, l’historique des sinistres, les éventuels problèmes récurrents liés à l’immeuble ainsi que les charges exceptionnelles prévues dans un futur proche comme la réparation de la toiture ou la refonte totale du système électrique. Ce dernier point est important car il peut grever lourdement votre budget. Les travaux importants votés récemment en assemblée pourraient en effet revenir à la charge de l’acheteur et non du vendeur. Vous pouvez certes insérer une clause dans le compromis de vente qui prévoit que les frais des travaux de rénovation du bâtiment sont à la charge du vendeur mais il n’est pas certain que celui-ci accepte cette clause ! Outre les aspects pécuniaires, les procès-verbaux vous en diront un peu plus sur la personnalité de vos futurs voisins.
Une fois que vous avez consulté ces documents, bien analysé les charges qui vous incomberont, assimilé le principe de fonctionnement de la copropriété et appris à connaître un peu plus vos futurs voisins, n’hésitez pas ! Vous aurez pris toutes les précautions nécessaires et n’aurez dès lors plus aucune raison de regretter votre choix.
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[1] Il convient de distinguer entre les charges générales de copropriété réparties en fonction des millièmes attribués aux différents lots par le règlement de copropriété et les charges spéciales réparties en fonction de l’utilité relative des équipements communs pour les différents lots. Ainsi, le copropriétaire d’un lot au rez-de-chaussée ne devrait pas en principe supporter les dépenses liées à l’ascenseur sauf si celui-ci descend également au sous-sol.