Worauf sollten Sie achten, bevor Sie Eigentumswohnungen kaufen?
15. OKTOBER 2019 | VORGESCHLAGEN VON UNSEREM PARTNER ING LUXEMBURG
Der luxemburgische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren seinen Höhepunkt erreicht. Seit 2010 sind die Immobilienpreise um durchschnittlich 5% pro Jahr gestiegen. Bei Grundstücken und Einfamilienhäusern ist dieser Trend noch ausgeprägter. Angesichts dieser Situation bevorzugen immer mehr Hausbesitzer den Weg des kollektiven Wohnens. Wenn das Miteigentum jedoch Vorteile wie einen erschwinglicheren Kaufpreis, gemeinsame Festgebühren und die Wartung von öffentlichen Bereichen bietet, die von einem Treuhänder unterstützt werden, ergeben sich auch Einschränkungen. Aus diesem Grund ist es wichtig, die Betriebsabläufe und die damit verbundenen Kosten zu kennen, bevor Sie mit dem Kauf einer Eigentumswohnung beginnen.
Quote und Entscheidungsbefugnis
Aber was genau ist unter Miteigentum zu verstehen ? Gemäß Artikel 1 des Gesetzes vom 16. Mai 1975 über den Status der Wohnanlage gebaut Eigenschaft wird definiert als " jedes bebaute Gebäude oder jede Gruppe von Immobilien, deren Eigentum auf mehrere Personen aufgeteilt ist, in Chargen, die jeweils einen privaten Teil und einen Teil der gemeinsamen Teile umfassen “. Dieser in Tausendstel gemessene Anteil ist in der Miteigentumsverordnung festgelegt und im beschreibenden Teilungszustand angegeben. Es ermöglicht die Berechnung der Beteiligung jedes Miteigentümers an allen Ausgaben für die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes. Je höher der Wert Ihrer Wohnung im Vergleich zu anderen aufgrund ihrer Größe und Lage ist, desto höher ist natürlich Ihr Anteil an den gemeinsamen Kosten [1] .
Diese Aufteilung in Tausendstel legt nach dem gleichen Prinzip auch die Stimmrechte jedes Miteigentümers in den Generalversammlungen fest, in denen die für den Betrieb des Miteigentums erforderlichen Entscheidungen getroffen werden (Abstimmung des Haushaltsplans, Feststellung des Jahresabschlusses, Entscheidung über die voraussichtlichen geplanten Arbeiten, etc.). Je mehr Tausendstel Sie haben, desto mehr Entscheidungsbefugnis haben Sie.
Die Miteigentumsregeln und das Protokoll der Hauptversammlung
Bei den Dokumenten, die Sie vor dem Festschreiben sorgfältig prüfen müssen, handelt es sich um zwei Bestellungen : Zum einen die Miteigentumsordnung und zum anderen das alte Protokoll der Hauptversammlungen der Miteigentümer. Mit dem ersten können Sie den Anteil der Ausgaben für das Los, das Sie kaufen möchten, und folglich Ihre Entscheidungsbefugnis sowie die in der Gemeinschaft zu beachtenden Pflichten kennen. Diese können nicht unbedingt zu Ihnen passen. Stellen Sie sich vor, Sie möchten in einer Eigentumswohnung wohnen, deren Bestimmungen die Anwesenheit von Haustieren verbieten, während Sie stolzer Besitzer von zwei wunderschönen Hunden sind !
Auch die alten Protokolle der ordentlichen oder außerordentlichen Hauptversammlungen sind nicht zu vernachlässigen. Sie finden sehr nützliche Informationen wie den Preis der verschiedenen Verträge, die mit externen Dienstleistern abgeschlossen wurden - Wartung von Grünflächen, Reinigung, Treuhänder , Bewachung, Wartung des Aufzugs usw. - Schadenverlauf, wiederkehrende Probleme im Zusammenhang mit dem Gebäude sowie in naher Zukunft geplante Sonderbelastungen wie die Reparatur des Daches oder die vollständige Überholung der elektrischen Anlage. Dieser letzte Punkt ist wichtig, da er Ihr Budget stark belasten kann. Die wichtigen Arbeiten, über die kürzlich in der Montage abgestimmt wurde, könnten in der Tat zu Lasten des Käufers und nicht des Verkäufers gehen. Sie können natürlich eine Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen, die vorsieht, dass die Kosten für die Renovierung des Gebäudes vom Verkäufer getragen werden. Es ist jedoch nicht sicher, ob er diese Klausel akzeptiert ! In den Protokollen erfahren Sie neben den finanziellen Aspekten etwas mehr über die Persönlichkeit Ihrer zukünftigen Nachbarn.
Nachdem Sie diese Dokumente konsultiert, die Ihnen bevorstehenden Belastungen genau analysiert, das Funktionsprinzip des Miteigentums übernommen und Ihre zukünftigen Nachbarn ein wenig näher kennengelernt haben, zögern Sie nicht ! Sie haben alle notwendigen Vorkehrungen getroffen und haben keinen Grund, Ihre Wahl zu bereuen.
Hier finden Sie alle Ratschläge von ING-Experten.
[1] Es ist zu unterscheiden zwischen den allgemeinen Miteigentumsausgaben, die nach Tausendstel verteilt werden und den Sonderbelastungen, die nach dem relativen Nutzen der gemeinsamen Ausrüstungen für die verschiedenen Partien verteilt werden. Daher sollte der Miteigentümer eines Grundstücks im Erdgeschoss die mit dem Aufzug verbundenen Kosten grundsätzlich nicht tragen, es sei denn, es geht auch in den Keller.