Sous-louer son appartement : que dit la loi ?
08 OCTOBRE 2019
La sous-location est considérée à juste titre comme un moyen pratique et moins onéreux de trouver un logement en location. Plusieurs raisons peuvent conduire un locataire à sous-louer son appartement : pour éviter de laisser un logement inoccupé le temps d’une absence, pour partager les frais locatifs avec un sous-locataire… Mais dans quelle mesure cette démarche est-elle légale ?
Les spécificités juridiques
La sous-location d’une maison ou d’un appartement consiste, pour un locataire titulaire d’un bail en cours de validité, en la mise à disposition d’une tierce personne de tout ou une partie de son logement contre le paiement d’un loyer. Cette pratique n’est pas à confondre avec la solution de colocation, où tous les colocataires sont liés à part égale à un seul bailleur. Dans le cas de la sous-location, le sous-locataire est lié au locataire, qui lui, est le seul lié au bailleur.
Au Luxembourg, la législation autorise la sous-location des logements à usage d’habitation ainsi que celle des enseignes commerciales. Lorsqu’elle est destinée aux personnes physiques, la loi préconise que l’appartement sous-loué soit meublé. Mais il faut au préalable obtenir l’autorisation (un accord écrit) du bailleur avant de mettre le logement à la disposition du sous-locataire. Le locataire doit donc transmettre sa demande par lettre recommandée avec avis de réception à son bailleur. Le montant du loyer réclamé au sous-locataire ne peut nullement excéder le montant de loyer payé par le locataire officiel.
Aucune disposition de la loi n’oblige un bailleur à accepter une demande de sous-location. En cas de refus, il n’est donc pas tenu de justifier sa décision. En général, le refus du bailleur est motivé par la crainte d’une perte de contrôle de la gestion de son bien, ou de devoir faire face à des impayés.
Le contrat de sous-location de logement
Lorsque l’accord du bailleur est obtenu, un contrat établi entre le locataire et le sous-locataire devra détailler les modalités de la sous-location. Le locataire est tenu de fournir à son sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la copie de son bail en cours. D’après la loi, la sous-location au Luxembourg n’est plus soumise au paiement d’un pas-de-porte (local commercial), ni à une limitation de durée.
Le contrat doit être accompagné d’un état des lieux d’entrée et de sortie. Il doit également faire mention du délai de préavis. Les revenus issus d’une sous-location sont à déclarer en tant que revenus imposables.
Les avantages et inconvénients
Dans le cas d’une sous-location, en tant que locataire principal, vous êtes libre de choisir la personne avec qui vous souhaitez cohabiter : un ami, un proche, un collègue… Réciproquement, le sous-locataire a l’avantage de choisir d’entrer en cohabitation avec le locataire qui lui convient. Les deux parties (locataire et sous-locataire) partagent des pièces communes, qui disposent des grandes surfaces de vie pour un loyer leur revenant relativement moins cher. Il n’existe aucun lien juridique qui lie le sous-locataire au bailleur, par conséquent il peut bénéficier d’un contrat plus ou souple de la part du locataire.
L’inconvénient qui en découle est que le locataire principal est considéré comme entièrement responsable de tous les manquements de son sous-locataire (dégradations, impayés...). Il est recommandé de choisir un sous-locataire qui dispose d’une assurance pouvant couvrir les dommages dont il sera responsable. La responsabilité civile pourra d’autre part couvrir le locataire principal, en cas de dommages causés par son sous-locataire.
En définitive, sous-louer un logement sans autorisation préalable du bailleur peut avoir de lourdes conséquences pour le locataire. Si le propriétaire y voit un acte de manquement aux clauses du contrat qui le lie à son locataire, il peut résilier le bail ou réclamer le paiement de dommages et intérêts.