Quelles protections contre les loyers impayés ?
Lors d’un investissement immobilier, un propriétaire sera extrêmement vigilant à la qualité de son locataire et à sa fiabilité. En effet, un locataire solvable et sérieux sera un gage de paiement des loyers, et ainsi de rendement pour le propriétaire. En cas de loyers impayés, la rentabilité de l’investissement immobilier peut être fortement dégradée, et certaines situations peuvent même se révéler critiques dans les cas où le propriétaire a souscrit un emprunt pour financer son acquisition, et où il n’a pas de trésorerie de côté pour pallier aux imprévus financiers.
La caution est un élément important
Un locataire peut, dans de nombreux cas, avoir des difficultés pour honorer son loyer mensuel et sa quote-part de charges locatives. En effet, une période de précarité au travail ou des soucis personnels peuvent, par exemple, empêcher un locataire de payer temporairement ou de façon durable le loyer. Le propriétaire qui se retrouve dans cette situation aura le choix d’accorder des délais de paiement ou de réclamer les sommes immédiatement.
Dans ce cas précis, le fait d’avoir pris une caution permet au propriétaire de se donner plus de choix dans le traitement de l’événement. Si la caution souscrite par le garant est une caution simple, le propriétaire devra au préalable tout tenter pour récupérer les sommes auprès du locataire en lançant, par exemple, des poursuites judiciaires. Une fois l’échec de la procédure judiciaire actée, le propriétaire pourra se retourner contre le garant en lui réclamant l’ensemble des sommes dues, y compris, les frais engagés pour la procédure judiciaire.
Dans le cas où la caution souscrite par le garant est une caution solidaire, le propriétaire pourra se retourner directement contre le garant, et ce même sans avoir lancé de poursuites contre le locataire. La caution solidaire est donc une très forte garantie pour le propriétaire afin de se prémunir de loyers impayés. Afin que cette dernière soit efficace en plus de son aspect dissuasif qu’elle exerce sur le locataire, il est par contre primordial pour le propriétaire de vérifier la solvabilité du garant pour être certain que ce dernier dispose de la surface financière suffisante à la portée de son engagement.
Les autres solutions pour se prémunir des impayés
A côté de la caution solidaire, qui reste tout de même l’une des solutions les plus efficaces pour se prémunir des loyers impayés, d’autres solutions existent et sont également très pertinentes. En effet, les assureurs privés ont développé un autre moyen qui s’appelle la garantie loyers impayés et qui vient en substitution du locataire en cas de non-paiements de loyers. Cette méthode, plus communément connue sous ses acronymes GLI, est une option de plus en plus souscrite car elle permet de limiter le risque de l’investissement immobilier tout en calculant une rentabilité connue par avance.
Afin de pouvoir souscrire une GLI, il faut que le locataire réponde à des conditions de ressources fixées par l’assureur qui lui permettent d’apprécier son risque. Ces dernières stipulent généralement que les revenus nets du locataire doivent être au moins 2,7 fois supérieurs au montant mensuel du loyer majoré des charges locatives dans le cas où le locataire est en CDI. Dans le cas où il est en contrat à durée déterminée ou en intérim, ses revenus nets doivent être au minimum 3 fois supérieurs au loyer + charges afin d’être éligible à la GLI. S’il est étudiant, les compagnies d’assurances acceptent généralement de garantir les différents loyers impayés sur la période assurée, à la condition qu’une caution solidaire couvre la période de location. Le montant de cette GLI se situe généralement entre 3 à 4% du montant des loyers et charges annuels.
Par ailleurs, le locataire qui se trouve dans certaines situations bien spécifiques peut également demander une garantie d’état, la garantie VISALE qui agira comme un garant en cas de défaut de paiement. Le propriétaire qui accepte cette garantie ne pourra pas, par ailleurs, se prémunir davantage en demandant un autre type de caution. Il revient au locataire d’instituer le dossier, et ensuite, au propriétaire d’acter la décision d’accepter la garantie VISALE pour le compte de son locataire.