Die Fertigstellung des Gebäudes und die heikle Frage der Zahlung der letzten Rate
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03 APRIL 2018 | VON UNSER IMMOBILIEN-EXPERTEN LEX THIELEN, GERICHTSHOF
Im Hinblick auf den Verkauf von zu errichtenden Gebäuden hat die Fertigstellung erhebliche Folgen für den Bauherrn und den Käufer. Ein heikles Problem betrifft die Zahlung der letzten Tranche in Bezug auf den Umsatz im zukünftigen Fertigstellungszustand.
A. Das Konzept der Fertigstellung
Die Fertigstellung beschreibt die Phase, in der das Gebäude bewohnbar ist. Diese Transaktion findet zwischen dem Verkäufer und dem Käufer statt. Die Fertigstellung hat Auswirkungen auf die Freigabe der Fertigstellungs- und Rückzahlungsgarantie. Der Abschluss kann daher auch dann ausgesprochen werden, wenn Vertragsabweichungen vorliegen, da diese nicht wesentlich sind, und es sich auch um Mängel handelt, da diese Mängel aufweisen Machen Sie das Gebäude nicht für seinen Zweck ungeeignet.
Wir müssen die Fertigstellung zweier benachbarter Konzepte, Empfang und Lieferung, unterscheiden.
Es gibt eine Quittung, wenn der Käufer das Buch akzeptiert, obwohl es die Absicht des Kunden widerspiegelt, die geleistete Arbeit zu genehmigen. Bei der Lieferung handelt es sich dagegen um die Handlung, durch die der Verkäufer dem Käufer die Arbeit liefert. Die Lieferung kann grundsätzlich nur nach Fertigstellung der Arbeiten und gleichzeitig oder nach Erhalt erfolgen. Die Lieferung führt zur Auslieferung der Schlüssel und zur Übernahme der Räumlichkeiten durch den Käufer.
Traditionell wurde davon ausgegangen, dass die Fertigstellung erfolgt ist, wenn die Arbeiten ausgeführt werden und die für die bestimmungsgemäße Verwendung des Gebäudes wesentlichen Einrichtungen installiert sind. So definiert, Die Fertigstellung betrifft die Frage der Bewohnbarkeit des Gebäudes. Alles, was nicht Teil dieses Begriffs war, wurde als abgeschlossen betrachtet.
In der Rechtsprechung wurde daher die Auffassung vertreten, dass Wasser, Gas, Strom, Heizung, Zugänglichkeit (Treppenhaus, Aufzug, Lichtkorridore) und die Innenausstattung der Räumlichkeiten wesentliche Elemente für die Bewohnbarkeit von sind das Gebäude. In ursprünglicheren Fällen wurden die Fernsehantenne -2 und das Fehlen eines Regenwasserabflusssystems -3 als Hinweis auf die fehlende Fertigstellung betrachtet. Andererseits wurde davon ausgegangen, dass die Farbveränderungen, das Fehlen der Fertigstellung der Eingangshalle und der Grünflächen die Anerkennung der Fertigstellung nicht verhindern -4 . Unabhängig vom Gebäudestandard bleiben die notwendigen Ausstattungen und Oberflächen gleich -5 . Die Bewohnbarkeit unterscheidet sich nicht je nach Gebäude, ob Luxus oder eher bescheiden.
In diesem Zusammenhang und zur Feststellung, ob das Gebäude fertiggestellt wurde oder nicht, wurden dienicht wesentlichenMängel der Konformität oder die mangelhafte Verarbeitung nicht berücksichtigt, die das Gebäude für seinen Zweck nicht ungeeignet machte. Ziel. Der Nachweis, dass die Nichtkonformität oder die Unmöglichkeit, aufgrund unzureichender Verarbeitung in den Räumlichkeiten zu wohnen, erheblich ist, muss vom Käufer gemeldet werden -6 .
Die Anerkennung liegt bei den Gerichtsrichtern , die zahlreiche Beispiele in der Rechtsprechung gegeben haben, um festzustellen, ob die Nichtkonformität erheblich ist oder ob die unzureichende Verarbeitung das Gebäude für seinen Zweck ungeeignet macht und ob die Fertigstellung nicht erreicht wird.
Als wesentliche Nichtübereinstimmung wurde die Schaffung eines Müllraums angesehen, der zu schlechten Gerüchen oder Verstößen gegen die Fahrbahnen führte, die einen ordnungsgemäßen Zugang zum Gebäude -7 verhinderten . Die Fehlfunktion des Lüftungssystems -8 wurde als Fehlfunktion angesehen, die das Haus im Gebäude ungeeignet macht.
Im Gegenteil wurden nicht wesentliche Abweichungen als
> die Dekoration der Lobby -9 ;
> Zwischendeckenverkleidungen, Lackierungen, Wandverkleidungen -10 ;
> der Zaun der privaten Gärten, das Fehlen von Dachrinnen an den Fenstern -11 ;
> die Glastür und die Zwischendecke einer Treppe, die fehlende Beschichtung der Kellerwände, die automatische Bewässerung der Grünflächen -12 .
Die schlechte Verarbeitung, die zu Fehlfunktionen der Videokameras, der Anzeige von Aufzugsgeschossen oder des elektrischen Eingangstors führte, verhinderte die Fertigstellung des Gebäudes -13 . Diese Definition des Begriffes der Fertigstellung wurde durch ein Gesetz vom 8. August 1985 zur Änderung der Artikel 1601-4, 1601-5, 1642-1 und 1646-1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in Frage gestellt.
Dieses Gesetz hat in der Tat einen neuen Artikel 1601-5f des Bürgerlichen Gesetzbuchs eingeführt, der sich auf die einzige Vollendungsgarantie bezieht, nämlich das Konzept der "vollständigen" Fertigstellung des Gebäudes, obwohl dasselbe Gesetz nicht geändert wurde die Definition des Fertigstellungsbegriffs gemäß Artikel 1601-6 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Dieser Artikel enthält daher immer die ursprüngliche Definition der Fertigstellung, die auf der einfachen Bewohnbarkeit des Gebäudes basiert, im Gegensatz zur vollständigen Fertigstellung des Gebäudes, die allein die Freigabe der Fertigstellungsgarantie ermöglicht. .
Es ist daher für die Parteien sehr schwierig, den Zeitpunkt der Fertigstellung zu bestimmen. Sollten wir die vollständige Fertigstellung des Gebäudes mit seinen Oberflächen berücksichtigen oder das Kriterium der Bewohnbarkeit des Gebäudes beibehalten?
In einer Entscheidung des Oberlandesgerichts wurde festgestellt, dass "eine unbewegliche Wohnung als abgeschlossen gilt, wenn die Arbeiten ausgeführt werden und die Elemente der Ausrüstung installiert werden, die für die Verwendung der unbeweglichen Sachen gemäß ihrem vertraglichen Bestimmungsort unerlässlich sind (cf: Dalloz, Januar 1994, v ° Verkauf des Gebäudes zum Bau von Olivier TOURNAFOND, Hausnummer 156). Es versteht sich von selbst, dass der Käufer Anspruch auf ein fertiggestelltes Gebäude hat und nicht nur fertiggestellt ist ( vgl. Gleiche Referenznummer, Nr. 159 ). In diesem Fall wurde nach Abschluss der Bauarbeiten im Jahr 2003 die Firma A. s.à.rl hatte noch keine geotechnischen Studie durchgeführt und hatte nicht das Layout der Umgebung nach der Baugenehmigung erteilt pat die Stadtverwaltung der Stadt 14“durchgeführt.
In der oben angeführten Rechtsprechung musste geprüft werden, ob die Lieferpflicht des Verkäufers vollständig erfüllt wurde. Der Gerichtshof hat entschieden, dass im Rahmen eines zu errichtenden Gebäudes die Erfüllung der Verpflichtung des Verkäufers zur Lieferung der Waren unter anderem auch die Fertigstellung der unbeweglichen Sachen innerhalb der vertraglichen Frist umfasst ging weiter mit der Feststellung, dass "der Käufer berechtigt ist, ein Gebäude fertigzustellen und nicht gerade fertiggestellt".
Wir sind daher der Ansicht, dass Abschnitt 1601-5f des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht versehentlich geändert wurde und der Begriff der Fertigstellung nun auf eine vollständige Fertigstellung des Gebäudes verweist.
B. Die Feststellung der Fertigstellung
Für den Verkauf im zukünftigen Fertigstellungszustand und anders als beim Terminverkauf gibt es kein spezifisches rechtliches Verfahren, was bedauerlich ist.
So und zum Beispiel können die Parteien in dem Vertrag frei vorsehen, einen Fachmann einzuschalten, bei einem Notar die Feststellung zu melden oder die andere Partei mit bestimmten Bedingungen zu benachrichtigen .
Falls zwischen den Parteien keine Vereinbarung über die Fertigstellung des Gebäudes getroffen wurde, haben sie die Möglichkeit, sich an den Richter der einstweiligen Anordnung zu wenden, um einen Experten zu bestellen. Der Experte muss erklären, ob das Gebäude fertiggestellt ist oder nicht.
C. Die Folgen der Fertigstellung
Erstens ist es wichtig zu wissen, dass die Fertigstellung keine Auswirkungen auf die Maßnahmen hat, die wegen Mängeln, mangelhafter Verarbeitung oder mangelnder Übereinstimmung des Käufers ergriffen werden können. Die Fristen für die Erhebung solcher Klagen sind ab Erhalt gültig, nicht ab Abschluss. Der Abschlussbericht beinhaltet keinen Verzicht auf die offensichtlichen Mängel oder die Anerkennung der Konformität.
Die Feststellung der Fertigstellung beendet die Fertigstellungs- und Rückerstattungsgarantie. Grundsätzlich kann der Käufer wegen Nichteinhaltung der Verpflichtungen des geschützten Sektors nicht mehr den Vertrag nicht mehr erfüllen.
Bei der Veräußerung im zukünftigen Fertigstellungszustand wird für die Fertigstellung ein Höchstbetrag in Höhe von 95% des Verkaufspreises gezahlt. Die restlichen 5% sind bei Lieferung fällig. Die Zahlung dieser letzten Rate hat zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten geführt.
D. Die heikle Ausgabe der letzten Tranche
Denken Sie daran, dass die schrittweise Zahlung des Preises eines der Hauptmerkmale des Verkaufs im zukünftigen Fertigstellungszustand ist. Daher muss der Käufer bei der Arbeit Zahlungen leisten. Ansonsten ist die Handlung null.
Die Zahlungen sind nach den verschiedenen Fortschritten der Arbeiten streng begrenzt . Der erste Schritt ist daher die Hinterlegung von maximal 2% des Verkaufspreises während des Vorvertrages. Wenn der Verkauf abgeschlossen ist, wird diese Kaution vom Verkaufspreis abgezogen.
Der Verkäufer kann dann die Zahlung des Grundstückspreises und der bestehenden Konstruktionen verlangen, die 10% der Gesamtsumme nicht überschreiten darf, es sei denn, der Verkäufer rechtfertigt einen höheren Einstandspreis oder einen Realisierungswert jedoch oft der Fall, wenn man den Preis der Gründe berücksichtigt.
Der Entwickler kann dann die den Baukosten entsprechenden Beträge fordern, ohne bestimmte Schwellenwerte zu überschreiten:
> 15% bei der Fertigstellung der Fundamente des einzigen Hauptgebäudes, mit Ausnahme der Gebäude, die sich auf Garagen und andere separate Nebengebäude des Hauptgebäudes beziehen;
> einen anteiligen Anteil an der Anzahl der Platten, der zwischen den Fundamenten und dem Dach vorzusehen ist, höchstens 50% des Gesamtpreises bei Fertigstellung der oberen Platte;
> 95% bei der Fertigstellung des Gebäudes.
Die Zahlung des Restbetrags wird in der Regel zum Zeitpunkt der Übergabe des Gebäudes gezahlt, wobei im Streitfall eine Anzahlung erforderlich ist.
Ein wiederkehrender Rechtsstreit betrifft die Zahlung der letzten 5%. Kann der Käufer die 5% einhalten und unter welchen Bedingungen?
Artikel 1601-9 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sieht vor, dass der Saldo aufgrund eines "Streits über die Einhaltung der Vertragsprognose" erfasst werden kann. Die Lehre hat lange Zeit die Auslegung dieser Bestimmung in Betracht gezogen. Tatsächlich sieht der Artikel nur die Annahme einer Anzahlung der letzten 5% vor und nicht die Möglichkeit einer Zurückbehaltung dieses Geldes, und das Gesetz sieht dies ausdrücklich nur im Falle einer Nichtübereinstimmung vor. Sollte man also bedenken, dass im Falle eines Laster, das angesichts des Zeitpunkts seiner Entdeckung notwendigerweise offensichtlich sein muss, der Restbetrag noch bezahlt werden muss? Und wie sieht es mit einer erheblichen Lieferverzögerung aus?
Es gibt im Allgemeinen drei Arten von Textinterpretationen , die wörtliche Interpretation, die analoge und schließlich die sogenannte teleologische Interpretation.
Die wörtliche Interpretation ist das Lesen des Textes und seine strikte Anwendung auf das Wort. Wenn man also die Bestimmung des letzten Absatzes des Abschnitts 1601-9 wörtlich auslegt, würden nur die Konformitätsfehler dem Käufer die Zurückhaltung des Restbetrags gestatten. Laster würden daher ebenso wie Verspätungen von dieser Bestimmung ausgeschlossen.
Die analoge Interpretation besteht darin, den Artikel zu interpretieren, indem er ihn auf ein benachbartes Faktum ausdehnt. Dies wäre insbesondere der Fall, wenn die Möglichkeit für den Käufer besteht, den Saldo im Falle eines Mangels zu erfassen, was eine Situation ist, die der Konformität nahe kommt. Eine analoge Interpretation wird von den Richtern jedoch nur sehr wenig verwendet.
Schließlich besteht die teleologische Interpretation darin, den Willen des Gesetzgebers zu suchen. Aus dem Bericht des Rechtsausschusses der Abgeordnetenkammer -15 lässt sich jedoch nicht schließen, dass der Gesetzgeber die Mängel dieser Bestimmung ausdrücklich ausschließen wollte. Er verwendet auch den Begriff Streit, der auch einen Mangel bezeichnen kann ein Mangel an Konformität.
Es kann daher gefolgert werden, dass es der Absicht des Gesetzgebers war, dem Käufer die Erfassung des Gleichgewichts zu gestatten, um den Veranstalter unter Druck zu setzen , etwaige Mängel an der Immobilie schnell zu beheben, ob es sich um einen Mangel handelt oder ein Mangel an Konformität.
Französisch Jurisprudenz, das gleiche Problem der Interpretation hat sich bereits in diesem Punkt entschieden , indem bestimmt wird, dass es eine einfache Überwachung des Gesetzgebers und dass die Existenz von Fehlern war gerechtfertigt , sich als Protokollierung -16 . Die nationalen Gerichte scheinen sowohl die fehlende Konformität als auch den offensichtlichen Mangel, den sie unter der Bezeichnung "Störungen" bezeichnen, hinsichtlich der Zahlung der letzten Tranche des Verkaufspreises von ein Gebäude in einem zukünftigen Zustand der Fertigstellung -17 .
Verzögerungen scheinen immer ausgeschlossen zu sein. Darüber hinaus ist der entstandene Schaden in den meisten Fällen nicht direkt quantifizierbar und muss, sofern keine besondere Freistellungsklausel im Kaufvertrag besteht, von den zuständigen Gerichten beurteilt werden. .
Auf jeden Fall wurde entschieden, dass die Verzögerung des Abschlusses, die der Veranstalter dem Käufer ausschließlich zu vertreten hatte, die Ablehnung der Zahlung der letzten Rate durch den Käufer nicht seitens des Käufers gerechtfertigt war Verkäufer von beraubt ihn des Genusses der erworbenen Immobilie -18 . Da der Fertigstellungsschritt bereits abgeschlossen ist und die Sendung nur die Endbearbeitung betrifft, ist keine Bedingung hinsichtlich der Schwere der Mängel oder Mängel erforderlich -19 .
Die Rechtsprechung scheint die Auffassung zu vertreten, dass die Ausnahme der Nichtausführung des ordentlichen Rechts auch auf den Verkauf im zukünftigen Zustand des Abschlusses anwendbar ist Der Käufer kann daher einen Teil des Preises zurückhalten, wenn das Gebäude nicht fertiggestellt ist oder wenn es Mängel aufweist. In diesem Fall wird das Friedensgericht Luxemburg -20 entschieden , dass der Käufer einen Teil der Waage in der richtigen Nacharbeiten zurückhalten kann.
Diese Lösung wurde in einem Urteil vom 19. Juni 2017/21 bekräftigt, in dem das Gericht befand, dass der Käufer die Ausnahme der Nichterfüllung wegen Mängeln an der Konstruktion ablehnen könnte , ohne jedoch vor der Qualifizierung des Vertrags (Verkauf) zu suchen Gebäude zum Bauen oder Geschäftsvertrag). Ein anderes Urteil stellte fest, dass der Käufer nachweisen musste, dass die Immobilie unzweckmäßig war, um die letzte Rate der Zahlung zu behalten -22 .
Die Ausnahme der Nichterfüllung kann daher weniger interessant sein als die Sendung, da der Käufer die Lieferung der Ware nicht erhalten kann und er den Nachweis erbringen muss, dass die Immobilie für seinen Zweck nicht geeignet ist.
Die Rechtsprechung hat auch entschieden: "Wenn die Mängel eines Grundstücks offensichtlich sind, bestimmt Artikel 1642-1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, dass der Verkäufer nicht vor oder nach dem Eingang der Arbeit beim Käufer oder vor ihm entladen werden kann Ablauf einer Frist von einem Monat nach Inbesitznahme. Wenn der Verkäufer, an den offensichtliche Mängel gemeldet wurden, sich verzögert oder die Reparatur verweigert, kann sich der Käufer nach diesen beiden Fristen einer Verletzung seiner vertraglichen Verpflichtungen widersetzen und Schadensersatz wegen Verlust des Genusses und anderer Belästigung verlangen -23 " .
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Von Lex Thielen, Rechtsanwalt am Gericht und Autor der Bücher "Die Berufe der Immobilien in Luxemburger Recht", Editions Larcier, 2010, "Der Mietvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles über Immobilien" , Editions Promoculture / Larcier (1. Auflage 2015, 2. Auflage November 2016), "Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt" (Editions Promoculture / Larcier 2016) und "Baurecht in Luxemburg" (Editions Promoculture / Larcier Februar 2018).
2- Cass. 3. Ziv., 13. April 1988: Bull. Civ. 1988, III, Nr. 69.
3- Cass. 3. Ziv., 24. September 2003, Nr. 02-14.046, SCI Les Cyprinees und a.
4- Court Aix-en-Provence, 29. Oktober 1975 SCI Florenz.
5- Rennes Court, 4. Ch., 19. März 2009, Nr. 06/08188, Industrieller Kredit West c / Mutuelle du Mans Insurance.
6- Versailles Court, 4 ch., 28. September 2008, Nr 06/09136.
7- Court Poitiers, 1. Kap. 22. Mai 2011: JurisData Nr. 2001-171093).
8 - Grenoble Court, 1. Ch., 25. März 2008, SA Isère Développement Environnement c / AASMAE: JurisData Nr. 2008-362491.
9 - Gericht von Rennes, 4. Ch., 19. März 2009, Nr. 06/08188.
10 - Gericht von Rennes, 4. Ch., 19. März 2009, Nr. 06/08188.
11 - Gericht Aix-en-Provence, 3. ch. civ., 30. November 2000: JurisData Nr. 2000-143398; Constr.-Urb. 2002, comm. 26.
12 - Gericht Aix-en-Provence, 3. ch. ziv., 30. November 2000: JurisData Nr. 2000-143398; Constr.-Urb. 2002, comm. 26.
13- Civ. 3., 24. März 1997, Epoux Nicoleau c / SCI 4, Avenue Marechal de Lattre de Tassigny, Nr. 95-19.527, Bull. 10, No. Civ. III, Nr. 70.
14- Gericht, 4. Ch., 25. Mai 2011, Nr. 35465 der Rolle, BIJ 01/2012, S. 1. 6.
15- Bericht des Rechtsausschusses, Allgemeine Aussprache Nr. 1637, Donnerstag, 8. Juli 1976 (77. Sitzung).
16- Civ. 3., 23. Mai 1978, Bull. Civ. III Nr. 209; Civ. 3. Dezember, 16. Dezember 2010 Fourmois ép. Roques c./Ste Parc de Fomtainieu, Nr. 09-67.232.
17- Lux, 11th Floor, den 22. Dezember 2006 Nr 293/2006 zitiert in JurisNews 6/2008, S.61. „Die Ausnahme der Nichterfüllung wird als Recht jeder Partei definiert zu verweigern, zu erfüllen wenn sein Mitunternehmer die fällige Leistung selbst anbietet. Die Aufforderung ist rechtlich nicht erforderlich. Die Ausnahme der Nichterfüllung kann auch bei einfacher teilweiser oder mangelhafter Nichterfüllung geltend gemacht werden. Es ist daher zu prüfen, ob die Klagen der Ehepartner von HG in Bezug auf das Bestehen der Laster und die mangelhafte Ausführung begründet sind und ob die Verantwortung des Auftraggebers vorliegt.
18 - Gericht, 7. ch., 13. Februar 2002, Rolle Nr. 24910, zitiert in Jurisnews Nr. 5/2008, S. 27. 60.
19- Civ. 3. 6. Dezember 1972, Bull. Civ. III, Nr. 666.
20 - JP Lux, 3. Dezember 2001, Nr. 5170/01; Lux., 11. Ch., 22. Dezember 2006, s.o.
21- Lux, 19. Juni 2017, Nr. 141.526 der Rolle.
22- Lux, 25. April 2017, Nr. 171.832 der Rolle.
23 - Gericht, 7. Ch., 15. Februar 2006, Rolle Nr. 29484, BIJ 2006, S. 7.