L’achèvement de l’immeuble et l’épineuse question du paiement de la dernière tranche
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03 AVRIL 2018 | PAR NOTRE EXPERT EN IMMOBILIER LEX THIELEN, AVOCAT A LA COUR
En matière de vente d’immeubles à construire, l’achèvement entraîne des conséquences juridiques importantes tant pour le promoteur que pour l’acquéreur. Un épineux problème concerne le paiement de la dernière tranche en matière de vente en état futur d’achèvement.
A. La notion d’achèvement
L’achèvement décrit la phase où l’immeuble est habitable. Cette opération a lieu entre le vendeur et l’acheteur. L’achèvement a des conséquences au niveau de la libération de la garantie d’achèvement et de remboursement. Ainsi, l’achèvement pourra être prononcé quand bien même il y aurait des non-conformités par rapport au contrat, dès lors que celles-ci ne sont pas substantielles, et quand bien même il y aurait des malfaçons, dès lors que celles-ci ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination.
Il faut distinguer l’achèvement de deux notions voisines, la réception et la livraison.
Il y a réception quand l’acquéreur accepte l’ouvrage alors qu’elle traduit l’intention du maître d’ouvrage d’approuver les travaux réalisés. La livraison, quant à elle, est l’acte par lequel le vendeur remet l’ouvrage à l’acquéreur. La livraison ne peut intervenir en principe qu’après l’achèvement des travaux et concomitamment ou postérieurement à la réception ; la livraison se traduit par la remise des clefs et la prise de possession des lieux par l’acquéreur.
Traditionnellement, on considérait qu’il y a achèvement lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination. Ainsi défini, l’achèvement concerne la question d’habitabilité de l’immeuble. Tout ce qui ne relevait pas de cette notion était considéré comme du parachèvement.
Par conséquent, la jurisprudence considérait que l’eau, le gaz, l’électricité, le chauffage, l’accessibilité (escalier, ascenseur, éclairage des couloirs) et l’achèvement intérieur des locaux sont des éléments indispensables pour apprécier l’habitabilité de l’immeuble. Dans des cas plus originaux, l’antenne de télévision -2 et l’absence de réseau d’évacuation d’eaux pluviales -3 ont été considérés comme un indice de l’absence d’achèvement. En revanche, les retouches de peinture, l’absence de finition du hall d’entrée et des espaces verts n’étaient pas considérées comme étant de nature à empêcher la constatation de l’achèvement -4. Peu importe le standing de l’immeuble, les éléments d’équipement et les finitions nécessaires resteront les mêmes -5. Le niveau d’habitabilité ne diffère pas en fonction de l’immeuble, qu’il soit de luxe ou plus modeste.
Dans cette optique, et afin de déterminer si l’immeuble était achevé ou non, on ne prenait pas en compte les défauts de conformité qui n’avaient pas un caractère substantiel, ou les malfaçons, qui ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination. La preuve du caractère substantiel de la non-conformité ou de l’impossibilité d’habiter dans les lieux à cause de malfaçons doit être rapportée par l’acquéreur -6.
L’appréciation revient aux juges du fond qui ont fourni de nombreux exemples en jurisprudence pour déterminer si le défaut de conformité est substantiel ou si la malfaçon rend impropre l’immeuble à sa destination, et ainsi si l’achèvement n’est pas atteint.
A été considérée comme une non-conformité substantielle la création d’un local-poubelle entrainant de mauvaises odeurs ou la non-conformité des voiries empêchant un accès correcte à l’immeuble -7. Le dysfonctionnement du système de ventilation -8 a été considéré comme une malfaçon rendant impropre l’habitation dans l’immeuble.
Au contraire, ont été considérés comme des non-conformités non substantielles :
> la décoration du hall d’entrée -9 ;
> l’habillage du faux plafond, les finitions de peinture, les revêtements muraux -10 ;
> la clôture des jardins privatifs, l’absence de gouttières aux fenêtres -11 ;
> la porte vitrée et le faux plafond d’un escalier, le défaut d’enduit sur les parois des caves, l’arrosage automatique des espaces verts -12.
Les malfaçons entraînant le mauvais fonctionnement des caméras vidéo, de l’affichage des étages d’ascenseur ou encore du portillon électrique d’entrée étaient jugées comme n’empêchant pas l’achèvement de l’immeuble -13. Cette définition de la notion d’achèvement a été remise en cause par une loi du 8 août 1985 "portant modification des articles 1601-4, 1601-5, 1642-1 et 1646-1 du Code Civil".
Cette loi a en effet introduit dans un nouvel article 1601-5 f du code civil relatif à la seule garantie d’achèvement, la notion d’achèvement "complet" de l’immeuble, alors même que cette même loi n’a pas modifié la définition de la notion d’achèvement telle que donnée par l‘article 1601-6 du code civil. Cet article contient donc toujours la définition originaire de l’achèvement qui se base sur la simple habitabilité de l’immeuble, par opposition à l’achèvement complet de l’immeuble qui lui seul permet d’obtenir la libération de la garantie d’achèvement.
Il est donc très délicat pour les parties de déterminer le moment de l’achèvement. Doit-on prendre en compte l’achèvement complet de l’immeuble avec ses finitions ou garder le critère de l’habitabilité de l’immeuble ?
Une décision de la Cour d’appel a estimé qu’ "un immeuble est à considérer comme achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipements qui sont indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination contractuelle (cf : Dalloz, janvier 1994, v° Vente d’immeuble à construire Olivier TOURNAFOND, numéro 156). Il va sans dire que l’acquéreur a droit à un immeuble terminé et non pas simplement achevé (cf : même référence, n° 159). En l’occurrence, après achèvement des travaux de construction en 2003, la société A. s.à r.l. n’avait toujours pas procédé à une étude géotechnique et n’avait toujours pas effectué l’aménagement des alentours conformément à l’autorisation de construire délivrée pat l’Administration communale de la Ville -14 ".
La jurisprudence précitée avait à rechercher si l’obligation de délivrance à charge du vendeur avait été ou non parfaitement exécutée. La Cour, après avoir retenu que dans le cadre d’un immeuble à construire, l’exécution de l’obligation de délivrance à charge du vendeur comporte – entre autres éléments – l’achèvement de l’immeuble dans le délai contractuel, a également été plus loin en affirmant que "l’acquéreur a droit à un immeuble terminé et non pas simplement achevé".
Nous sommes donc d’avis que l’article 1601-5f du code civil n’a pas été modifié par inadvertance et que la notion d’achèvement vise dorénavant un achèvement complet de l’immeuble.
B. Le constat de l’achèvement
Pour la vente en l’état futur d’achèvement, et à la différence de la vente à terme, il n’existe pas de procédure légale spécifique, ce qui est regrettable.
Ainsi et à titre d’exemple, les parties sont libres de prévoir dans le contrat de faire intervenir un professionnel, d’enregistrer auprès d’un notaire la constatation, ou encore de procéder à une notification à l’autre partie avec des modalités particulières.
En cas d’absence d’accord entre les parties sur l’achèvement de l’immeuble, celles-ci disposent de la faculté de saisir le juge des référés afin qu’il nomme un expert. La mission de l’expert consistera à déclarer si l’immeuble est achevé ou non.
C. Les conséquences de l’achèvement
Tout d’abord, il est important de rappeler que l’achèvement n’a aucune incidence sur les actions qui peuvent être intentées pour vices, malfaçons ou défauts de conformité par l’acheteur ; les délais pour intenter ces actions courent en effet à partir de la réception et non de l’achèvement. Le constat d’achèvement n’emporte aucune renonciation aux actions en vice apparent ou reconnaissance de conformité.
La constatation de l’achèvement met fin à la garantie d’achèvement et de remboursement. L’acquéreur ne peut en principe d’ailleurs plus agir en nullité du contrat pour le non-respect des obligations du secteur protégé.
Dans le cadre de la vente en état futur d’achèvement, l’achèvement emporte le paiement d’un montant maximum correspondant à 95% du prix de vente. Les 5% restants seront payables à la livraison. C’est le paiement de cette dernière tranche qui a donné lieu à beaucoup de litiges.
D. L’épineuse question de la dernière tranche
Rappelons que le paiement échelonné du prix est une des caractéristiques majeures de la vente en l’état futur d’achèvement. Ainsi, l’acquéreur devra effectuer des versements au fur et à mesure des travaux. A défaut, l’acte est nul.
Les versements sont strictement plafonnés en fonction des différentes étapes d’avancement des travaux. Ainsi, la première étape sera le dépôt d’un maximum de 2% du prix de vente lors du contrat préliminaire. Si la vente est conclue, ce dépôt s’imputera sur le prix de vente.
Ensuite, le vendeur peut demander le paiement du prix du terrain et des constructions existantes qui ne peut dépasser 10% de la somme totale, sauf si le vendeur justifie d’un prix de revient ou d’une valeur de réalisation supérieurs, ce qui est cependant souvent le cas, vu le prix des terrains.
Le promoteur peut ensuite demander les sommes correspondant aux coûts de construction sans toutefois dépasser certains seuils :
> 15% à l’achèvement des fondations du seul immeuble principal, donc exceptées les constructions relatives aux garages et autres dépendances séparés de l’immeuble principal ;
> une quote-part proportionnelle au nombre de dalles à fournir entre les fondations et la toiture avec un maximum de 50% du prix total à l’achèvement de la dalle supérieure ;
> 95% à l’achèvement de l’immeuble.
Le paiement du solde sera en principe versé au moment de la livraison de l’immeuble, sous réserve d’une consignation en cas de contestation.
Un contentieux récurrent concerne le paiement des derniers 5%. L’acheteur peut-il retenir ces 5%, et dans quelles conditions ?
L’article 1601-9 du code civil prévoit que le solde peut être consigné en raison d’une "contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat". La doctrine s’est longuement penchée sur l’interprétation à donner à cette disposition. En effet, l’article ne prévoit que l’hypothèse d’une consignation des derniers 5% restant, et non la possibilité d’une rétention de cet argent, et la loi ne le prévoit expressément qu’en cas de défaut de conformité. Ainsi, devrait-on considérer qu’en cas de vice – vice qui doit forcément être apparent, vu l’époque de sa découverte – le solde doit quand même être payé ? Et qu’en est-il d’un retard important au niveau du délai de livraison ?
Il existe en droit, d’une façon générale, trois sortes d’interprétation des textes, l’interprétation littérale, celle par analogie et finalement l’interprétation dite téléologique.
L’interprétation littérale est la lecture du texte et son application stricte au mot près. Ainsi, si on interprète littéralement la disposition du dernier alinéa de l’article 1601-9, seuls les défauts de conformités permettraient à l’acheteur de retenir le versement du solde. Les vices seraient donc exclus de cette disposition au même titre que les retards.
L’interprétation par analogie consiste à interpréter l’article en l’étendant à un fait voisin. Ce serait notamment le cas en appliquant la possibilité pour l’acheteur de consigner le solde en cas de vice, qui est une situation voisine du défaut de conformité. L’interprétation par analogie est cependant très peu utilisée par les juges.
Finalement, l’interprétation téléologique consiste à rechercher la volonté du législateur. Or, rien dans le rapport de la commission juridique de la Chambre des Députés -15 ne permet de déduire que le législateur ait voulu expressément exclure les vices de cette disposition, elle utilise d’ailleurs le terme contestation qui peut aussi bien désigner un vice qu’un défaut de conformité.
On peut donc en conclure que l’intention du législateur était de permettre à l’acheteur de consigner le solde afin de faire pression sur le promoteur pour qu’il répare les éventuels défauts du bien rapidement qu’il s’agisse d’un vice ou d’un défaut de conformité.
La jurisprudence française, face au même problème d’interprétation, s’est déjà prononcée sur ce point en déterminant qu’il s’agissait d’un simple oubli du législateur et que l’existence de vices justifiait elle-aussi la consignation -16. Les juridictions nationales semblent, quant à elles, traiter de la même manière tant le défaut de conformité que le vice apparent, qu’elles désignent sous le terme de "désordres", s’agissant du paiement de la dernière tranche du prix de vente d’un immeuble en état futur d’achèvement -17.
Les retards semblent toujours exclus. D’ailleurs, le plus souvent, le préjudice qui en résulte n’est pas directement chiffrable et devra, à défaut d’une clause d’indemnisation particulière au contrat de vente, faire l’objet d’une évaluation par les juridictions du fond.
En tout état de cause, il a été décidé, quant au retard dans l’achèvement dont le promoteur imputait la faute exclusivement à l’acquéreur, que le refus du paiement de la dernière tranche par l’acquéreur ne justifiait pas de la part du vendeur de le priver de jouissance du bien acquis -18. Puisque l’étape concernant l’achèvement est déjà passé et que la consignation ne concerne alors que les finitions, aucune condition concernant la gravité des défauts ou vices n’est exigée -19.
La jurisprudence semble considérer que l’exception d’inexécution de droit commun est aussi applicable à la vente en état futur d’achèvement et que l’acquéreur peut donc retenir une partie du prix si l’immeuble n’est pas achevé ou s’il comporte des malfaçons. En l’espèce, le tribunal de Paix de Luxembourg -20 a considéré que l’acheteur pouvait retenir une partie du solde jusqu’à la finition correcte des travaux.
Cette solution a été réitérée dans un jugement du 19 juin 2017 -21, dans lequel le tribunal a considéré que l’acheteur pouvait opposer l’exception d’inexécution pour des vices de construction, sans cependant rechercher au préalable la qualification du contrat (vente d’immeuble à construire ou contrat d’entreprise). Un autre jugement a retenu que l’acquéreur devait prouver que l’immeuble était impropre à sa destination afin de retenir la dernière tranche de paiement -22.
L’exception d’inexécution peut donc être moins intéressante que la consignation puisqu’elle ne permet pas à l’acquéreur d’obtenir la livraison du bien et oblige celui-ci à prouver que l’immeuble est impropre à sa destination.
La jurisprudence a également décidé que "si les vices affectant un immeuble sont apparents, l’article 1642-1 du Code civil précise que le vendeur ne peut être déchargé ni avant ni après la réception de l’ouvrage par l’acheteur, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession. Après ces deux délais, si le vendeur auquel des vices apparents furent signalés, tarde ou refuse de les réparer, l’acheteur peut lui opposer une inexécution de ses obligations contractuelles et solliciter des dommages et intérêts pour perte de jouissance et autres tracasseries -23".
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Par Lex Thielen, Avocat à la Cour et auteur des livres « Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois », Editions Larcier, 2010, « Le contrat de bail », Editions Promoculture/Larcier 2013, « Tout savoir sur l’immobilier », Editions Promoculture/Larcier (1ère édition 2015, 2e édition novembre 2016), « Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt » (Editions Promoculture/Larcier 2016) et « Le droit de la construction au Luxembourg » (Editions Promoculture/Larcier février 2018).
2- Cass. 3e civ., 13 avril 1988 : Bull. civ. 1988, III, n°69.
3- Cass. 3e civ., 24 septembre 2003, n°02-14.046, SCI Les Cyprinees et a.
4- Cour Aix-en-Provence, 29 octobre 1975, SCI Le Florence.
5- Cour Rennes, 4e Ch., 19 mars 2009, n°06/08188, Crédit industriel de l’Ouest c/ Mutuelle du Mans assurances.
6- Cour Versailles, 4 ch., 28 septembre 2008, n°06/09136.
7- Cour Poitiers, 1ère Ch. civ. 22 mai 2011 : JurisData n°2001-171093).
8- Cour Grenoble, 1ère Ch., 25 mars 2008, SA Isère Développement Environnement c/ AASMAE : JurisData n° 2008-362491.
9- Cour Rennes, 4e Ch., 19 mars 2009, n°06/08188.
10- Cour Rennes, 4e Ch., 19 mars 2009, n°06/08188.
11-- Cour Aix-en-Provence, 3e ch. civ., 30 novembre 2000 : JurisData n° 2000-143398 ; Constr.-Urb. 2002, comm. 26.
12- Cour Aix-en-Provence, 3e ch. civ., 30 novembre 2000 : JurisData n° 2000-143398 ; Constr.-Urb. 2002, comm. 26.
13- Civ. 3e, 24 mars 1997, Epoux Nicoleau c/SCI 4 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny, n°95-19.527, Bull. civ. III, n°70.
14- Cour, 4ème Ch., 25 mai 2011, n° 35465 du rôle, BIJ 01/2012, p. 6.
15- Rapport de la commission juridique, discussion générale n°1637, jeudi 8 juillet 1976 (77e séance).
16- Civ. 3e, 23 mai 1978, Bull. Civ. III, n°209; Civ. 3ème, 16 décembre 2010 Fourmois ép. Roques c./Sté Parc de Fomtainieu, n°09-67.232.
17- Lux, 11e Ch., 22 décembre 2006, n°293/2006 cité in JurisNews 6/2008, p.61 : « L’exception d’inexécution est définie comme le droit pour chaque partie de refuser de s’exécuter, si son co-contractant n’offre lui-même la prestation due. La mise en demeure n’est pas juridiquement nécessaire. L’exception d’inexécution peut être invoquée même au cas de simple inexécution partielle ou défectueuse. Il échet dès lors d’analyser si les reproches des époux HG quant à l’existence des vices et malfaçons sont fondées et pour voir si la responsabilité du promoteur est engagée.
18- Cour, 7e ch., 13 février 2002, rôle n° 24910 cité in Jurisnews n° 5/2008, p. 60.
19- Civ. 3e, 6 décembre 1972, Bull. Civ. III, n°666.
20- JP Lux, 3 décembre 2001, n°5170/01 ; Lux., 11e Ch., 22 décembre 2006 précité.
21- Lux, 19 juin 2017, n°141.526 du rôle.
22- Lux, 25 avril 2017, n°171.832 du rôle.
23- Cour, 7e Ch., 15 février 2006, rôle n°29484, BIJ 2006, p.7.