Miteigentum: Einspruch gegen eine Entscheidung der Hauptversammlung
von Lex Thielen 1
1. Gegenstand der Beschwerde
Das Gesetz sieht Rechtsmittel nur gegen "Entscheidungen von Hauptversammlungen" vor.
Eine Hauptversammlung als solche kann nicht abgesagt werden, da nur die Entscheidungen nichtig sind. Der antragstellende Miteigentümer muss daher gegebenenfalls die Nichtigerklärung aller auf der betreffenden Hauptversammlung getroffenen Entscheidungen beantragen.
Darüber hinaus muss es eine Entscheidung gegeben haben, auch wenn sie unregelmäßig war. Ein Einspruch gegen eine Diskussion oder einen einfachen Vorschlag wäre nicht zulässig.
Schließlich muss die Entscheidung auf einer Hauptversammlung getroffen worden sein. Eine Entscheidung, die beispielsweise von bestimmten Mitinhabern außerhalb einer Hauptversammlung getroffen wird, hat keine Rechtswirkung. Eine solche Entscheidung muss nicht aufgehoben werden, da sie als nicht existent betrachtet wird.
2. Die Art des Rechtsmittels
Das Miteigentum unterliegt dem geänderten Gesetz vom 16. Mai 1975 über den Status des Miteigentums sowie seiner großherzoglichen Durchführungsverordnung vom 13. Juni 1975.
Zwar sind die im oben genannten Gesetz enthaltenen Grundsätze für die Hauptversammlungen der Eigentümergemeinschaften unumgänglich und von öffentlicher Ordnung - das Gesetz legt fest, dass alle entgegenstehenden Klauseln als ungeschrieben gelten - die der Großherzoglichen Verordnung sind zwar obligatorisch, haben aber nicht die gleiche Verbindlichkeit.
Der Unterschied ist groß: Die Nichteinhaltung einer der einschlägigen Bestimmungen des Gesetzes stellt einen Verstoß gegen eine wesentliche Formalität dar. Die Sanktion ist absolute Nichtigkeit: Der Richter muss es aussprechen und sogar automatisch erhöhen.
Die Nichteinhaltung einer Formalität gemäß der Großherzoglichen Verordnung ist dagegen nur mit einer relativen Nichtigkeit strafbar: Es muss von einer der Parteien geltend gemacht werden - der Richter kann es nicht automatisch geltend machen -, und die Nichteinhaltung der Formalitäten muss dem Antragsteller Schaden zugefügt haben, indem seine Informationen oder sein Schutz beeinträchtigt werden.
Abgesehen von den Nichtigkeitsklagen, bei denen der Richter aufgefordert wird, eine Entscheidung rückwirkend aufzuheben, ohne eine andere zu ersetzen, gibt es in bestimmten Fällen Rechtsbehelfe, in denen ein Miteigentümer das Gericht um eine andere Entscheidung ersuchen kann. an das Konsortium der Miteigentümer.
3. Fälle der Verletzung einer wesentlichen Formalität
Die folgenden Unregelmäßigkeiten in Bezug auf eine Hauptversammlung, die einen Verstoß gegen eine wesentliche Form der öffentlichen Ordnung darstellen, werden durch absolute Nichtigkeit bestraft:
- das Fehlen einer Kündigung;
- die Nichteinberufung eines Miteigentümers;
- die Berechnung der Stimmen in einer anderen Weise als den Miteigentumsquoten ("Tausendstel"), mit Ausnahme der beiden gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen, nämlich:
. Wenn bestimmte Miteigentümer Unterhaltskosten nur durch das Miteigentumsrecht in Rechnung stellen, nehmen nur diese mit einer proportionalen Anzahl von Stimmen an der Abstimmung für ihre Teilnahme an den genannten Kosten teil (und nicht entsprechend ihren Quoten). )
. Wenn ein Miteigentümer einen Anteil von mehr als der Hälfte der gemeinsamen Anteile hat, reduziert sich die Anzahl der Stimmen, die er hat, auf die Summe der Stimmen der anderen Miteigentümer.
- Nichteinhaltung der für die verschiedenen Entscheidungen festgelegten Mehrheitsanforderungen.
Es sei darauf hingewiesen, dass die Anwesenheit und die Stimmen wie im Protokoll angegeben sind. Es liegt an der Person, die sie herausfordert, das Gegenteil zu beweisen.
4. Mängel, die zu einer relativen Nichtigkeit führen
Die Sanktion der Nichteinhaltung der Formalitäten bezüglich der Einberufung oder Abhaltung einer Generalversammlung sowie der Beschlussfassung, für die die Generalversammlung nicht zuständig ist, ist die relative Nichtigkeit.
Zur Einberufung gehören folgende Unregelmäßigkeiten:
- Einberufung der Hauptversammlung durch eine nicht autorisierte Person;
- Fehlen eines obligatorischen Hinweises auf die Einberufung (Ort, Datum und Uhrzeit der Versammlung, Tagesordnung);
- Fehlende oder verspätete Übermittlung bestimmter Dokumente, die den Miteigentümern vor der Generalversammlung zu übermitteln sind, wenn die damit zusammenhängenden Punkte auf der Tagesordnung stehen (z. B. die Einnahmen- und Ausgabenrechnung für das Haushaltsjahr) der Abstimmung vorgelegt wurden, das veranschlagte Budget, die vorgeschlagenen Änderungen des Entwurfs der Miteigentumsverordnung, die deskriptive Teilungserklärung oder der Stand der Gebührenverteilung, die wesentlichen Bedingungen eines vorgeschlagenen Vertrags einschließlich des Vertrags, mit dem geschlossen werden soll den Treuhänder, die Resolutionsentwürfe, zu denen die Versammlung aufgefordert wird, usw.);
- Entscheidung über einen Punkt, der nicht in der der Einladung beigefügten Tagesordnung enthalten ist;
- Nichteinhaltung der Kündigungsfrist;
- Form der Einberufung (gesetzlich ist keine besondere Form erforderlich, außer dass die Einberufung schriftlich erfolgen muss und nicht mündlich sein kann, die Miteigentumsbestimmungen können jedoch eine besondere Form der Kündigung vorsehen).
In Bezug auf die Abhaltung der Hauptversammlung können zu Unregelmäßigkeiten gehören:
- das Treffen in einer anderen Gemeinde als der Situation der Immobilien (es sei denn, der Miteigentumsvertrag sieht einen anderen Ort vor);
- Teilnahme an der Stimme einer Person, die nicht zur Teilnahme berechtigt ist;
- das Fehlen einer Unterzeichnung des Protokolls durch den Präsidenten und den Sekretär der Versammlung sowie die Mitglieder des Büros, falls vorhanden;
das Fehlen einer Beratung in dem Protokoll, das Ergebnis einer Abstimmung (mit den Namen der Gegner, Nichtwähler und diejenigen, die nicht an der Abstimmung teilgenommen haben) oder etwaige Vorbehalte, die von einem Miteigentümer formuliert wurden;
- das Fehlen eines Dokuments, auf das in einer Entscheidung Bezug genommen wird, im Anhang des Protokolls, um zu einem späteren Zeitpunkt den Umfang der getroffenen Entscheidung überprüfen zu können.
Wenn die Mitgliederversammlung ihre Befugnisse überschreitet, indem sie eine Entscheidung fasst, die nicht Teil ihrer Mission ist - besteht der einzige Zweck der Gewerkschaft darin, das Gebäude der Eigentumswohnung zu verwalten und zu unterhalten - oder begeht sie einen Missbrauch Wenn die Mehrheit ihrer Rechte und Befugnisse zu einem anderen Zweck als dem kollektiven Interesse des Miteigentums verwendet wird, führt ihre Entscheidung auch zu einer relativen Nichtigkeit. Dies ist auch bei Betrug der Fall. Als ein Beispiel für die Überschreitung der Befugnisse kann man den Erwerb eines Loses durch das Miteigentum anführen, um es zur Miete zu geben, während die Tatsache, dass einem Miteigentümer die Bewilligung eines Antrags verweigert wird, jedoch im Einklang mit der Miteigentumsverordnung eine Missbrauch der Mehrheit. 2
5. Appell an den Richter, die Entscheidung zu überprüfen
Es gibt zwei Fälle, in denen der Richter, anstatt eine Entscheidung aufzuheben, eine andere Entscheidung für das Konsortium der Miteigentümer treffen kann.
Zunächst einmal ist es die im Gesetz ausdrücklich vorgesehene Hypothese, nach der die Generalversammlung einem oder mehreren Miteigentümern die Erlaubnis erteilt, auf eigene Kosten in den Gemeinschaftsbereichen Verbesserungsarbeiten durchzuführen - vorausgesetzt, sie halten sich daran am Bestimmungsort des Gebäudes - wie das Hinzufügen von gemeinsamen Ausrüstungsgegenständen oder das Layout bzw. die Schaffung gemeinsamer Räumlichkeiten. Die betreffenden Miteigentümer können dann beim Landgericht die Erlaubnis beantragen, die Arbeit gemäß den vom Gericht festgelegten Bedingungen durchzuführen.
Darüber hinaus kann ein Miteigentümer, der sich nicht einverstanden erklärt, das Zivilgericht anrufen, wenn die Hauptversammlung die Basis für die Verteilung der Gebühren ändert - falls ihm diese Fähigkeit vom Gesetz anerkannt wird. Stellt das Gericht fest, dass der Rechtsstreit begründet ist, kann er die Neuzuteilung selbst vornehmen. Gleiches gilt für die Verteilung, die im Verhältnis zu den Vorteilen gewählt wurde, die sich für jeden der Miteigentümer aus Verbesserungen ergeben, die von der Generalversammlung für die gemeinsamen Teile beschlossen wurden.
6. Wer kann eine Klage einreichen?
Jeder Miteigentümer - aber nur ein Miteigentümer (oder eine von ihm zu diesem Zweck ordnungsgemäß befugte Person) kann gegen eine Entscheidung der Hauptversammlung des Miteigentümer-Syndikats Rechtsmittel einlegen.
Der betreffende Miteigentümer muss jedoch bei der Abstimmung in der Hauptversammlung gegen den angefochtenen Vorschlag entschieden haben oder nicht anwesend sein.
Ein Miteigentümer, der für einen Vorschlag gestimmt hat, kann gegen diesen Beschluss keine Berufung mehr einlegen. Dasselbe gilt für einen anwesenden Mitinhaber, der jedoch nicht an der Abstimmung teilgenommen hat.
7. Wie lange dauert es, bis Berufung eingelegt wird?
Im Falle einer Berufung gegen eine nicht übereinstimmende Entscheidung der Hauptversammlung hat der Miteigentümer seit der Mitteilung der Entscheidung eine Frist von zwei Monaten, und nur diese Entscheidung wird erforderlichenfalls aufgehoben.
Die Frist beginnt nicht zu laufen, solange die Entscheidung dem betreffenden Miteigentümer nicht mitgeteilt wurde. Gleiches gilt, wenn die Benachrichtigung stattgefunden hat, jedoch nicht nachgewiesen werden kann, z. B. wenn sie durch einfaches Schreiben erfolgt ist und die Adressatenwettbewerbe sie erhalten haben. Die Benachrichtigung muss auch dem Miteigentümer persönlich übermittelt werden. Es kann nicht an den Vertreter gerichtet werden, der zur Vertretung des Miteigentümers in der Hauptversammlung befugt ist, es sei denn, er wurde ausdrücklich dazu ermächtigt, auch die Benachrichtigung der Entscheidung im Namen des Miteigentümers zu erhalten.
Nach diesem Zeitraum von zwei Monaten ist keine Beschwerde mehr möglich, auch wenn gegen einen Punkt entschieden wird, der nicht auf der Tagesordnung steht.
Beachten Sie in diesem Zusammenhang, dass die Mitteilung der Entscheidungen nicht an alle Miteigentümer erfolgen muss, sondern nur an die Miteigentümer, die abgelehnt werden oder bei der Abstimmung abwesend sind, da die anderen Miteigentümer - die an der Hauptversammlung anwesend waren - dies tun sollen Kenntnis der Entscheidungen seit ihrer Abstimmung. Es stimmt, dass die Treuhänder in der Praxis die Entscheidungen allen Mitinhabern mitteilen, meistens sogar das vollständige Protokoll, während die einzige Benachrichtigung der Entscheidungen grundsätzlich ausreichend wäre.
Bei Unregelmäßigkeiten in Bezug auf die wesentlichen Formalitäten der Hauptversammlung ist dagegen die gesamte Hauptversammlung rechtskräftig und storniert, und die Widerspruchsfrist beträgt dann nicht mehr zwei Monate, sondern die Frist von zehn Jahren es ist nicht mehr eine einfache Herausforderung für eine Entscheidung der Generalversammlung. Solches wäre p. ex. der Fall, in dem das Abstimmungsergebnis nicht im Protokoll erwähnt wird.
8. Vor welcher Gerichtsbarkeit wird die Berufung eingelegt?
Das zuständige Gericht für Berufungen gegen die Entscheidungen der Generalversammlungen ist das Amtsgericht des Ortes der Lage des Gebäudes. Die Berufung erfolgt als Vorladung. Ein Einspruch gegen die Entscheidung der ersten Instanz ist möglich.
9. Die Auswirkungen des Rechtsmittels
Der Antrag auf Nichtigerklärung hat keine aufschiebende Wirkung. Die angefochtene Entscheidung bleibt daher solange gültig, bis sie von den Richtern aufgehoben wird.
Wenn die Richter mit dem Kläger einverstanden sind, können sie die Entscheidung nur aufheben; Sie sind nicht befugt, eine andere Entscheidung zu ersetzen, mit Ausnahme der oben genannten Ausnahmen, in denen der Richter eine Entscheidung der Hauptversammlung reformieren kann, um eine andere Entscheidung zu treffen.
Eine abgesagte Entscheidung kann jedoch immer auf die Tagesordnung einer anderen Hauptversammlung gesetzt werden. Wenn diese Hauptversammlung und die Abstimmung regelmäßig abgehalten werden, wird der Beschluss auch dann angenommen, wenn er zuvor von den Richtern annulliert wurde. Letztere beurteilen die Form und nicht den Fonds.
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1 Lex Thielen ist Rechtsanwalt am Gericht und Autor der Bücher "Die Berufe der Immobilien in Luxemburger Recht, Editions Larcier, 2010," Die Pacht, Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles über Immobilien, Editions Promoculture / Larcier (1. Auflage 2015, 2. Auflage November 2016) und "Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt Editions Promoculture / Larcier 2016.
2 Marc Elter und Fernand Schockweiler, Miteigentum an den Gebäuden und dem Verkauf von Gebäuden, die im Großherzogtum Luxemburg zu errichten sind, Nr. 540 und 541.