Miteigentum: Befugnisse und Grenzen des Treuhänders in Bezug auf Vorschüsse und Gebühren
Eine der Hauptaufgaben eines Treuhänders ist die finanzielle Verwaltung der Eigentumswohnung. Dies ist eine wichtige und heikle Aufgabe, da der Treuhänder mit der Verwaltung von Geldern beauftragt ist, die ihm nicht gehören. Heute werden wir den Umfang und die Grenzen der Befugnisse des Treuhänders hinsichtlich der Vorschüsse und Ausgaben der Miteigentümer prüfen, während der Verwalter der unbeweglichen Sachen diese Gelder im Namen der Miteigentümer erhält. und müssen ausstehende Schulden eintreiben.
I. Das System der Vorschüsse und Bestimmungen
A. Bestimmungen unter der Gerichtsbarkeit des Treuhänders
Die Großherzogliche Verordnung vom 13. Juni 1975 mit Durchführungsbestimmungen für das geänderte Gesetz vom 16. Mai 1975 über den Status des Miteigentums von Immobilien ermächtigt den Insolvenzverwalter unter bestimmten Umständen, die Miteigentümer um bestimmte Vorschusszahlungen zu ersuchen Sie können sogar den Betrag festlegen - sofern vorhanden - einer Obergrenze - und die wie folgt sind.
- Rückstellung zu Jahresbeginn
Zu Beginn eines jeden Geschäftsjahres kann der Treuhänder von den Miteigentümern eine Bestimmung verlangen, die vorbehaltlich der Bestimmungen des Miteigentums oder, wenn dies nicht der Fall ist, der Entscheidungen der Hauptversammlung, ein Viertel des für das Geschäftsjahr veranschlagten veranschlagten Haushalts nicht überschreiten darf Die Hälfte dieses Budgets ist in Betracht zu ziehen, wenn die Miteigentumsregelung nicht die Zahlung eines Vorschusses an den Reservefonds vorsieht.
- Erstattung von Aufwendungen im laufenden Jahr
Während des Geschäftsjahres kann der Treuhänder die Zahlung eines Betrags verlangen, der der Erstattung der regelmäßig entstandenen und tatsächlich gezahlten Ausgaben entspricht, dh vierteljährlichen Rückstellungen, die ein Viertel des für das betreffende Geschäftsjahr vorgesehenen Haushalts nicht überschreiten dürfen.
- Besondere Bestimmungen
Der Treuhänder kann auch besondere Bestimmungen verlangen, um die Vollstreckung von Beschlüssen der Hauptversammlung zu ermöglichen, beispielsweise um die in den Artikeln 26 bis 32 des Gesetzes vom 16. Mai 1975 über das Miteigentum vorgesehene Arbeit auszuführen die in den Beschlüssen dieser Versammlung festgelegten Bedingungen. Das ist p. ex. Verbesserungsarbeiten am Gebäude oder Rekonstruktion des Gebäudes nach teilweiser oder vollständiger Zerstörung.
- Vorkehrungen für den Notfall zur Sicherung des Gebäudes
Wenn der Treuhänder in dringenden Fällen die zur Absicherung des Gebäudes erforderliche Arbeit geleistet hat, kann er sofort und ohne vorherige Entscheidung der Hauptversammlung fragen, jedoch die Stellungnahme einholen - und nicht die Genehmigung - der Gewerkschaftsrat, falls vorhanden, die Zahlung einer Rückstellung, die ein Drittel des Betrags der Schätzung der Arbeit nicht überschreiten darf, dies für die Eröffnung des Standorts und seine erste Lieferung.
B. Von der Generalversammlung festzulegende Vorschüsse
- Monatliche Vorschüsse
Jeder Miteigentümer muss einen Anteil an den Kosten der Eigentumswohnung zahlen. Dies erfolgt in der Regel durch monatliche Vorauszahlungen, wobei der Restbetrag später bei Erstellung der Endabrechnung gezahlt werden muss.
Es ist die einzige Hauptversammlung der Miteigentümer und nicht der Treuhänder, die den Betrag dieser Vorschüsse festlegt. Der Treuhänder ist grundsätzlich nur für deren Einzug und Buchhaltung verantwortlich.
Manchmal bestimmt ein Treuhänder die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen gegen Ausgaben oder erhöht den von der Hauptversammlung festgelegten Betrag. Eine solche Praxis ist illegal und hat keine Auswirkungen. Ein Mitinhaber, bei dem ein Treuhänder einen Vorschuss aus anderen als den von der Hauptversammlung beschlossenen Gebühren geltend macht, ist berechtigt, der Zahlung des vom Treuhänder geforderten Überschusses zu widersprechen, und der Treuhänder kann gegen den Miteigentümer keine gerichtliche Nacherhebung einleiten in Frage.
Anders wäre es nur, wenn von der Hauptversammlung der Miteigentümer dem Syndikus eine Befugnisübertragung zur Festsetzung des Betrags der monatlichen Vorschüsse gewährt worden wäre. Es sei darauf hingewiesen, dass die Hauptversammlung die Höhe der Vorschüsse durch die Annahme des vorläufigen Haushalts indirekt ändern kann, ohne dass eine besondere Abstimmung über die Vorschüsse erfolgt.
- Vorschüsse für den Reservefonds
Der Treuhänder kann einen permanenten Vorschuss verlangen, wenn dies im Miteigentum gesetzlich vorgesehen ist. Dies sind Miteigentümerbeiträge zum Reservefonds. Im Falle des Schweigens der Miteigentumsordnung kann der Treuhänder einen solchen Vorschuss nur auf Beschluss der Hauptversammlung beantragen.
II. Einzug und Einzug von Forderungen
A. Einzug von Vorschüssen und Guthaben
Die Einziehung von Gebühren und der Restbetrag nach Erlass der Abrechnung fallen in die ausschließliche Zuständigkeit des Treuhänders.
Da die Beiträge der Miteigentümer die einzigen finanziellen Mittel des Miteigentums sind, muss der Treuhänder besonders darauf achten, dass die Miteigentümer ihre Vorschüsse zahlen, so dass das Bargeld des Miteigentums immer so ist, wie es kann laufende Ausgaben zu tragen, um nicht zu riskieren, eines Tages rechtlichen Schritten ausgesetzt zu werden.
Vorauszahlungen sind auch dann fällig, wenn die Abschlüsse der Vorjahre noch nicht genehmigt wurden oder wenn gegen die Genehmigungsentscheidung Berufung eingelegt wurde. Dasselbe muss im Falle einer Berufung gegen die Entscheidung gelten, die den Vorschuss selbst festgelegt hat.
Sofern die Miteigentumsbestimmungen nichts anderes vorsehen, sind die Beträge, die der Treuhänder für die oben genannten Zahlungen zu zahlen hat, zu Gunsten des Konsortiums zu verzinsen. Diese Zinsen werden in Zivilsachen zum gesetzlichen Zinssatz festgesetzt und sind aufgrund der Mitteilung des Treuhänders an den säumigen Miteigentümer fällig.
Die Hauptversammlung entscheidet gegebenenfalls darüber, wie die von den Miteigentümern durch den Treuhänder gesammelten Gelder angelegt werden.
Das Miteigentumsrecht oder eine Entscheidung der Hauptversammlung kann einen Höchstbetrag an Mitteln festlegen, den der Treuhänder von der Einzahlung auf das Konsortialkonto befreien kann, und er kann die laufenden Kosten behalten. Natürlich muss er darüber Rechenschaft ablegen.
B. Eintreibung von Schulden
- Umfang der Zuständigkeit des Treuhänders
Wenn die vertragliche Haftung des Mitinhabers in Mitleidenschaft gezogen werden muss, muss der Treuhänder die Schulden der Miteigentümer eintreiben, falls die verschuldeten Miteigentümer ihre Schulden nicht bezahlen.
Das Miteigentumsgesetz vom 16. Mai 1975 befreit den Treuhänder in dieser Angelegenheit von jeglicher Ermächtigungspflicht der Hauptversammlung, auch wenn diese im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt. Er geht aus eigenem Antrieb, aus eigenem Antrieb und aus eigener Initiative vor.
- Gewohnheitsrechtliche Mittel der Wiedereinziehung
Um die Ansprüche aus dem Miteigentum geltend zu machen, kann der Treuhänder das in dieser Angelegenheit nach dem gewöhnlichen Recht vorgesehene Arsenal verwenden: die Rückforderungsklage selbst durch gerichtliche Schritte vor den Gerichten, Vollstreckungsverfahren (Zahlungsbefehl, Pfändung, Vollstreckung, Zwangsvollstreckung, Möbelbeschwerde usw.) und vorläufige Maßnahmen bis zum Ergebnis der Klage in der Sache.
- Registrierung der gesetzlichen Hypothek
Die Ansprüche der Gewerkschaft gegen jeden Miteigentümer jeglicher Art werden durch eine gesetzliche Hypothek auf seinem Grundstück garantiert, sei es für Vorschüsse oder für die endgültige Abwicklung. Damit die Hypothek registriert werden kann, muss die Schuld fällig sein, und der Treuhänder muss den Schuldner des Miteigentümers zunächst ohne Erfolg kündigen. Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, hat der Treuhänder das Recht, die Hypothek für das Konsortium registrieren zu lassen.
Dies ist auch dann der Fall, wenn der Miteigentümer diese Vorschüsse bestreitet oder diese Anzahl angibt. Der protestierende Miteigentümer sowie jeder säumige Miteigentümer hat jedoch die Möglichkeit, auch im Falle einer Klage im Ausgangsverfahren und unter der Voraussetzung eines Zahlungsangebots oder einer gleichwertigen Garantie die vollständige oder teilweise Freigabe dieser gesetzlichen Hypothek anzufordern Präsident des Bezirksgerichts wie in Angelegenheiten der vorläufigen Entlastung. Es wird darauf hingewiesen, dass keine zusätzliche Registrierung oder Registrierung unter dieser gesetzlichen Hypothek für Ansprüche, die seit mehr als 5 Jahren fällig sind, beantragt werden kann.
Der Treuhänder hat außerdem die Befugnis, die Hypothek freizugeben oder die Annullierung zu verlangen, wenn die Schuld bezahlt wird. Nach dem Zivilgesetzbuch muss das Letztere auch in einer notariellen Urkunde bzw. einer Echtheitsurkunde durchgeführt werden, so dass der Treuhänder nicht in einer einfachen Handlung unter privatem Siegel zustimmen kann.
Die betreffende Hypothek gilt ab dem Tag ihrer Registrierung. Es ist wichtig, dass der Treuhänder dies zu gegebener Zeit registriert. Eine verspätete Anmeldung könnte den Treuhänder bei Bedarf aus dem Miteigentum auf Schadensersatz aussetzen.
- Privileg des Vermieters
Die Ansprüche des Konsortiums gegen einen Miteigentümer profitieren auch vom Privileg des Leasinggebers nach Artikel 2102 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Erinnern wir uns daran, dass das Privileg das Recht ist, bei Verkauf zuerst bezahlt zu werden; Dem Gläubiger, der davon profitiert, ist es nicht gestattet, diese Objekte zu verwenden, ohne das Vollstreckungsverfahren zu durchlaufen. Das Privileg bezieht sich auf "alles, was die Räumlichkeiten schmückt, das heißt die Möbel, es sei denn, die Wohnung wurde unmöbliert vermietet. Der Treuhänder übt die mit dem Pfandrecht des Leasinggebers verbundenen Rechte für das Miteigentumsgemeinschaftsunternehmen aus. Wenn die Möbel entfernt werden, hat der Treuhänder 15 Tage Zeit, um sie für die Gewerkschaft in Anspruch zu nehmen, oder die Gewerkschaft verliert ihr Privileg.
Wird dagegen das Los des Mitinhabers als "unmöbliert" vermietet, wird das Privileg der Gewerkschaft entgegen den vom Mieter geschuldeten Mieten entgegen dem Fall einer möblierten Miete verschoben.
Nichts hindert den Treuhänder jedoch daran, eine Pfändung in den Händen des Mieters durchzuführen, selbst wenn eine möblierte Wohnung gemietet wird.
- Einspruch bei Verkauf eines Loses
Bei einem Verkauf seines Anteils durch einen Miteigentümer verlangt das Gesetz vom 16. Mai 1975 schließlich, dass der Verkäufer vom Treuhänder eine Bescheinigung verlangt, in der der Treuhänder bestätigt, dass der Verkäufer von jeglicher Verpflichtung gegenüber dem Treuhänder frei ist. Andernfalls muss der Treuhänder vom Käufer durch Übermittlung eines Einschreibens mit Rückschein über die Übertragung informiert werden.
In der Praxis wird die Beantragung der Bescheinigung oder das Versenden der Bekanntmachung häufig von dem für den Verkauf zuständigen Notar ausgeführt. Zweck dieser Maßnahme ist es, dem Treuhänder die Möglichkeit zu geben, gegen die Zahlung des Preises in den Händen des Notars Einspruch zu erheben, dessen Beträge der Verkäufer dem Miteigentum noch schuldet; Der entsprechende Betrag wird somit gesperrt, und der Treuhänder kann eine Klage auf Zahlung des dem Miteigentum zuzurechnenden Betrags erheben, es sei denn, der Miteigentümer-Verkäufer ist selbst damit einverstanden, dass der betreffende Betrag an die Wohnanlage gezahlt wird Begleichung seiner Schulden.
Es ist wichtig zu wissen, dass der Käufer eines Loses mit dem Verkäufer gesamtschuldnerisch für die verbleibenden Gebühren für das abgeschlossene Geschäftsjahr und die Monate des laufenden Geschäftsjahres und somit für alle Ausgaben des Jahres in Kurs sowie Gebühren aus dem Vorjahr! Für die Erstattung dieser Kosten kann der Treuhänder die Zahlung entweder an den Verkäufer oder an den Käufer verlangen.
Wenn der Treuhänder innerhalb der gesetzten Frist Einspruch eingelegt hat oder die Überweisungserklärung nicht an den Treuhänder gerichtet wurde, sind keine oder eine gütliche oder gerichtliche Überweisung des gesamten oder eines Teils des Verkaufspreises für den Treuhänder verbindlich, der dies beantragen muss dann vor Gericht die Bestätigung des Widerspruchs. Es sei darauf hingewiesen, dass die Verpflichtung der Bescheinigung oder der fraglichen Bekanntmachung nur für den normalen Verkauf gilt und nicht für den Verkauf eines Gerichts.
Von Lex Thielen, Rechtsanwalt am Gericht.