Garantie für Mängel und Mängel beim Verkauf des zu errichtenden Gebäudes
von Lex Thielen. (1)
I. Geltungsbereich
Erinnern Sie sich an die Voraussetzungen, die für die spezifischen Rechtsvorschriften für den Verkauf eines Gebäudes, das errichtet werden soll, erforderlich sind: es muss sich um ein Wohn- oder Geschäftshaus und ein Wohngebäude handeln, der Verkäufer hat sich die Befugnisse des Eigentümers der Arbeit vorbehalten, und Zahlungen oder Einlagen werden vom l gemacht Käufer noch vor Fertigstellung.
Im Falle von Eigentumswohnungen gilt das besondere Garantiesystem des Bauträgers für Immobilien, bei denen mindestens ein Los in der Zukunft einem Terminverkauf oder einem Verkauf unterzogen wurde Fertigstellung.
II. Störungen, die zur Garantie führen können: offensichtliche Mängel, latente Mängel, Nichtübereinstimmung
Der Konstruktionsfehler ist ein Mangel in der technischen Qualität des Gebäudes oder einer seiner wesentlichen Einrichtungen und verringert oder zerstört die Verwendung, für die er bestimmt ist. Wir müssen zwischen offensichtlichen und verborgenen Mängeln unterscheiden.
Offensichtliche Mängel sind solche, die zum Zeitpunkt der Lieferung sichtbar sind, sowie solche, die ein mäßig fleißiger Laie durch eine Grundprüfung feststellen kann.
Der verborgene Defekt ist derjenige, der auf den ersten Blick nicht erkannt werden kann, entweder dass er zum Zeitpunkt der Lieferung des Gebäudes nicht sichtbar ist oder sich erst später manifestiert.
Es liegt ein Konformitätsmangel vor, wenn der gelieferte Gegenstand den vereinbarten Umständen nicht oder nicht vollständig entspricht, ohne einen technischen Mangel aufzuweisen. Es kann sich um Materialien, Oberflächen oder Ausrüstungen, Quantität oder Qualität oder sogar um das Aussehen des Objekts handeln.
III. Gewährleistungsfristen
1. Offensichtliche Mängel
Der Käufer darf dem Verkäufer weder vor dem Erhalt der Arbeit beim Käufer noch vor Ablauf einer Frist von einem Monat nach Inbesitznahme durch den Käufer eine Entlastung für die Laster erteilen dann offensichtlich. Eine solche Entladung wäre nichtig.
Die Verjährungsfrist für offensichtliche Mängel betrug bis 1987 ein Jahr. Im Zuge einer Gesetzesreform zum rechtlichen Schutz des Verbrauchers wurde diese Bestimmung abgeschafft - es scheint unbeabsichtigt! Seitdem hat der Käufer die gewöhnliche Rechtsperiode von 30 Jahren, aber aufgrund von Artikel 189 des Handelsgesetzbuchs verkürzt sich diese Frist auf 10 Jahre, wenn es sich um einen gewerblichen Verkäufer handelt.
Anders als beim Verkauf des Gewohnheitsrechts eines Gebäudes muss der offensichtliche Mangel beim Verkauf des zu errichtenden Gebäudes nicht kurzfristig gekündigt werden.
Ein uneingeschränkter Erhalt des Immobilienobjekts durch den Käufer führt offensichtlich zur Erkennung von offensichtlichen Mängeln, die der Käufer danach nicht mehr geltend machen kann.
Der Nachweis, dass es sich um einen offensichtlichen Mangel und nicht um einen versteckten Mangel handelt, liegt in der Verantwortung des Verkäufers, wobei der Käufer lediglich das Vorhandensein des Mangels feststellen muss und sein verborgener Charakter vermutet wird.
2. Versteckte Mängel
Für verborgene Mängel gelten folgende Grundsätze der Gewährleistung des Veranstalters:
- 2 Jahre für die kleinen Bücher
- 10 Jahre für große Gebäude, die die Festigkeit des Gebäudes beeinträchtigen oder für die beabsichtigte Nutzung ungeeignet machen.
Die Garantiezeit und die Aktionszeit sind in beiden Fällen identisch. Die mögliche Klage des Käufers ist daher vor Ablauf dieser Frist von 2 oder 10 Jahren zu erheben, es reicht nicht aus, dass der Mangel vor diesem Zeitpunkt offenkundig wird.
- Andererseits sieht das Gesetz über den Verkauf eines zu errichtenden Gebäudes für große Werke, die die Festigkeit des Gebäudes nicht beeinträchtigen oder für die beabsichtigte Nutzung ungeeignet sind, keine bestimmte Frist vor. Es gilt daher das Common Law, das eine Garantiezeit von 30 Jahren vorsieht. Die Garantie ist jedoch auf 10 Jahre begrenzt, wenn es sich um einen professionellen Verkäufer handelt, der die Händlerqualität hat, was fast immer der Fall ist. Darüber hinaus muss der Käufer den Mangel unverzüglich anzeigen und innerhalb eines Jahres nach der Kündigung Klage erheben.
3. Der Mangel an Konformität
In Ermangelung spezifischer gesetzlicher Bestimmungen für zu errichtende Gebäude, z. B. solche, die für Konstruktionsfehler bestehen, bleibt die Nichtübereinstimmung wie beim normalen Verkauf eines Gebäudes dem Gewohnheitsrecht unterworfen.
Der Käufer profitiert somit für die Mängel der Gewährleistung und für einen Zeitraum von 30 Jahren (10 Jahre für den Verkäufer, der die Qualität eines Händlers hat).
Bei Nichtübereinstimmung läuft die Gewährleistungsfrist mangels besonderer Bestimmung ab Lieferung des Gegenstands, d. ab Übergabe der Schlüssel, nicht an der Rezeption, wie dies bei Konstruktionsfehlern der Fall ist.
IV. Wessen Verantwortung ist die Garantie für die Störungen?
Das Zivilgesetzbuch sieht vor, dass der Verkäufer, in diesem Fall der Bauträger, der Garant des Käufers ist, nicht die Architekten, Bauunternehmer und sonstigen Gewerbetreibenden, die das Gebäude gebaut haben. Trotzdem kann der Käufer diese Fachleute direkt betreiben, um ihre Verantwortung zu gefährden, wenn er dies wünscht.
Wenn die fragliche unbewegliche Sache bereits weiterverkauft worden ist, kann die Haftung für latente Mängel von den nachfolgenden Käufern nicht gegen diejenigen ausgeübt werden, die die unbeweglichen Sachen inzwischen kaufen und weiterverkaufen konnten. Nur der ursprüngliche Verkäufer - der Veranstalter - ist in diesem Fall an die Garantie gebunden.
V. Beginn der Garantiezeit
Im Falle eines offensichtlichen Mangels beginnt die Verjährungsfrist für eine Klage gegen den Verkäufer ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der späteren der beiden Fristen, vor denen die Entlassung nicht möglich ist (wir haben festgestellt, dass dies der Fall ist) vor der Abnahme der Arbeit durch den Käufer und vor Ablauf einer Frist von einem Monat nach der Inbesitznahme durch den Käufer verboten) ist, wenn der Käufer diese Entlastung nicht erteilt.
Bei versteckten Mängeln erstreckt sich die Gewährleistungsfrist ab Eingang des Immobilienobjekts beim Käufer.
Dies ist ausschließlich die Quittung des Käufers beim Entwickler und nicht die des Entwicklers bei einem Sachverständigen, dem Architekten, dem Auftragnehmer oder einem Gewerbe. Eine Aufnahme zwischen dem Veranstalter und einem Sachverständigen oder einer anderen Person, die in Abwesenheit des Käufers bzw. des Konsortiums von Miteigentümern erfolgt, ist ihnen nicht zuwider. (2)
Ein solcher Empfang ist jedoch für den Veranstalter, falls er eine eigene Garantie gegen den Architekten, den Auftragnehmer oder ein Gewerbe abgeben möchte.
Es wird darauf hingewiesen, dass die Annahme durch den Käufer nicht ausdrücklich erforderlich ist, sondern stillschweigend sein kann, z. B. wenn der Käufer den Restbetrag ohne Reserve bezahlt oder in die fertiggestellte Konstruktion zieht. Anders ist es, wenn der Käufer einzieht, wenn der Bau noch nicht abgeschlossen ist.
In Bezug auf Miteigentum wurde festgestellt, dass der Empfang der gesamten Wohnung nicht durch die Belegung einer einzelnen Wohnung erfolgen kann (3) . Dies ist logisch, da ein einzelner Miteigentümer die gemeinsamen Bereiche für das gesamte Miteigentums-Syndikat nicht erhalten kann. Entgegen der landläufigen Meinung läuft die Frist für die Gewährleistung der gemeinsamen Teile daher nicht ab dem Zeitpunkt der Lieferung der 1. Wohnung ab.
Es besteht kein Unterschied zwischen der zehnjährigen Garantie und der zweijährigen Garantie bezüglich des Beginns der Garantie, die immer der Tag des Eingangs ist. Solange es keine Quittung gegeben hat - ausdrücklich oder stillschweigend -, beginnt die Zeit, eine Klage zu erheben, nicht zu laufen.
Wenn der Kaufvertrag oder die Miteigentumsordnung ein Aufnahmeverfahren vorsehen, muss dieses Verfahren befolgt werden. Der Käufer behält sich das Recht vor, auch wenn nichts geplant ist, einen widersprüchlichen Empfang beim Veranstalter zu verlangen.
Bei mangelnder Konformität läuft die Gewährleistungsfrist schließlich ab Lieferung der Sache, d. H. von der Schlüsselübergabe.
VI. Die Bedingungen der Reparatur
In Bezug auf die Behebung von Mängeln, die unter die Sondergesetzgebung für den Verkauf von zu errichtenden Gebäuden fallen - offensichtliches Laster: versteckter Mangel bei kleinen Arbeiten oder großen Arbeiten, die die Festigkeit des Gebäudes beeinträchtigen oder erbringen für die bestimmungsgemäße Verwendung ungeeignet - das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt vor, dass der Verkäufer sich zur Beseitigung des Mangels in Form von Sachleistungen verpflichten kann - sofern eine solche Reparatur in Form von Sachleistungen möglich ist. Dies ist entweder ein Ersatz oder eine Wiederherstellung des defekten Artikels.
In diesem Fall kann der Käufer nicht die Annullierung des Kaufvertrages oder eine Minderung des Preises verlangen. Diese sind nur möglich, wenn der Verkäufer die Reparatur in Natura ablehnt, wenn dies unmöglich ist oder wenn der Verkäufer zu lange dauert, um fortzufahren. (4)
Das gleiche Recht, Schadenersatz in Form von Sachwerten zu verlangen, liegt beim Käufer, sofern ein solcher Ausgleich möglich und zumutbar ist. Die Ausführung in Form von Sachleistungen beinhaltet die Möglichkeit, dass der Käufer, falls der Verkäufer sich weigert, eine andere Firma auf Kosten des Verkäufers belasten zu lassen.
Andererseits sieht die Gesetzgebung über den Verkauf von zu errichtenden Gebäuden keine besonderen Bestimmungen für die Behebung von Abweichungen vor. Hier gilt dann das Gewohnheitsrecht: Zwangsausführung der Verpflichtung zur Lieferung eines konformen Gegenstandes oder Auflösung des Vertrages mit angemessenem Schaden.
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1 - Lex Thielen ist Rechtsanwalt am Gericht und Autor der Bücher "Die Berufe der Immobilien in Luxemburger Recht", Editions Larcier, 2010, "Der Mietvertrag", Editions Promoculture / Larcier 2013, "Alles über Immobilien ", Editions Promoculture / Larcier (1. Auflage 2015, 2. Auflage November 2016) und" Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt "Editions Promoculture / Larcier 2016. Dieser Artikel wurde bereits in Ausgabe 65 - März 2011 von habiter.lu veröffentlicht und wurde aktualisiert.
2 - Elter und Schockweiler: Miteigentum an Gebäuden und Verkauf von Gebäuden, Nr. 256.
3 - Luxemburger Berufungsgericht, 26. Januar 2005, Rechtsprechung 2005 Newsletter der Young Bar Conference, p. 44.
4 - Luxemburger Berufungsgericht, 15. Oktober 1987, Pasicrisie luxembourgeoise, vol. 27, p. 188.