L’année se termine en demi-teinte au Luxembourg : les secteurs de l’immobilier et de la construction sont toujours en crise, le PIB est historiquement bas... mais il y a des signes qui invitent à l’optimisme et laissent espérer une très légère amélioration pour l’année à venir.

Une fin 2023 peu reluisante pour l’immobilier

Les prix de l’immobilier s’effondrent

Témoignage flagrant d’un marché immobilier luxembourgeois au ralenti, la drastique chute des prix et des transactions enregistrés par l’Observatoire de l’Habitat pour le 3ème trimestre 2023. Les prix ont reculé de 13,6% en un an et tous les segments sont touchés : -7,7% pour les appartements en VEFA, -12,3% pour les appartements existants et -18,7% pour les maisons existantes.

Cette évolution des prix est très étroitement liée à une baisse importante de l’activité immobilière au Luxembourg. Pour preuve, la vente d’appartements en VEFA a plongé de 59,9% en un an ! Seules 119 ventes ont été conclues au cours de ce 3ème trimestre 2023, du jamais vu depuis 2007 ! Même constat du côté de l’occasion, bien que la baisse de transactions soit moins vertigineuse (-31,9%) avec 690 ventes.

Comment expliquer une telle situation ? Pour les analystes de l’institut statistique, non seulement les hausses successives des taux d’intérêt réduisent la capacité d’emprunt des accédants à la propriété, mais elles rendent l’investissement locatif peu attrayant.

Au Luxembourg, les taux d’intérêts remontent

L’épine dans le pied du marché immobilier luxembourgeois reste bien sûr les taux d’intérêt encore particulièrement élevés. D’après les derniers chiffres de la Banque Centrale du Luxembourg (BCL), en octobre 2023, le taux d'intérêt variable des crédits immobiliers accordés aux ménages a légèrement augmenté de 3 points de base en un mois, atteignant 4,74%.

Pour les taux d'intérêt fixes, une hausse modérée de 10 points de base a été enregistrée, portant le taux à 4% en octobre 2023. Les crédits immobiliers à taux fixe, avec une fixation initiale de plus de 10 ans, ont connu une augmentation de 14 points de base, atteignant 3,96% en octobre.

Au Luxembourg, Octobre a donc été marqué par une légère hausse des taux des crédits immobiliers, soulignant la nécessité pour les emprunteurs de rester informés des tendances du marché. Pas facile, de savoir exactement comment va évoluer le marché immobilier luxembourgeois en 2024 ? D’après l’institut luxembourgeoise de statistiques, le STATEC, l’on puisse dire, c’est que 2024 pourrait annoncer le début de la fin de la récession.

Les fondements d’une reprise en 2024

Panser les plaies de 2023

L’année 2024 pourrait, selon les dernières prévisions du STATEC, marquer, certes, une reprise de l’économie générale du pays, mais celle-ci resterait encore bien trop modérée pour envisager une réelle amélioration.

L’année à venir devra pallier la croissance économique négative du Luxembourg en 2023 : le STATEC pense que le PIB de 2023 tournera autour du -1%, une prévision plus pessimiste qu’en septembre dernier. La mauvais résultat du secteur financier et de la construction ont fortement contribué à plomber l’économie du pays. Si les secteurs de la construction et de l’immobilier sont en souffrance, c’est bien évidemment dû aux taux d’intérêt particulièrement élevés qui empêchent les nouveaux investissements résidentiels.

Selon le dernier rapport de conjoncture du STATEC, en 2024, la croissance économique atteindrait à peine +0,5%, trop loin des 2% pour espérer une vraie reprise. Parallèlement, l’investissement résidentiel resterait trop bas et les autorisations de construire trop peu nombreuses pour espérer un vrai rebond du marché immobilier en 2024. Et pourtant, la STATEC garde une pointe d’optimisme.

Des signes encourageants pour une reprise

À côté des zones d’ombres mises en avant par la dernière Note de Conjoncture de l’année, il y a des signes qui permettent d’envisager une accalmie dès la mi-2024.

L’inflation est en train de se résorber partout en Europe, suite à la détente des prix de l’énergie et des aliments. Les prévisions d’inflation pour la zone euro sont de respectivement 5.6% en 2023 et 2.0% en 2024. Pour le Luxembourg, le STATEC table sur une inflation de 3.8% pour cette année et de 2.6% pour 2024.

Une bonne nouvelle pour les crédits immobiliers, car si l’inflation se résorbe, la Banque Centrale Européenne (BCE) sera plus encline à stopper la hausse de ses taux d’intérêts directeurs , voire à les baisser.

Et si la baisse des taux directeurs démarre effectivement au 2e trimestre de 2024, ce que les marchés anticipent actuellement, et qu’elle continue par la suite, le STATEC s’attend à un rétablissement progressif du marché luxembourgeois à partir de la deuxième moitié de l’année prochaine. Ainsi, la construction de nouveaux logements pourrait reprendre, boostée par la poursuite de la croissance démographique du pays, la progression du revenu disponible et la propension des ménages luxembourgeois à épargner.